久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

事件：7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛(ài)華主持召開(kāi)專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。會(huì)議指出，為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
　　商品房套內(nèi)面積并非新概念，分清“交易”與“計(jì)價(jià)”。關(guān)于交易模式，我國(guó)商品房交易本質(zhì)上已完全按照套內(nèi)面積進(jìn)行，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。關(guān)于計(jì)價(jià)模式，我國(guó)在2001年4月4日發(fā)布、6月1日實(shí)施的第88號(hào)文件《商品房銷售管理辦法》中有明確規(guī)定商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。
　　以重慶為例，對(duì)“套內(nèi)計(jì)價(jià)”影響分析。
　　1）“套內(nèi)計(jì)價(jià)”對(duì)銷售價(jià)格與銷售面積的影響：中長(zhǎng)期影響均不大。2002年，重慶商品房均價(jià)同比增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)略好于全國(guó)，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)明顯好于全國(guó)。但在2003年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是價(jià)格端還是交易端的表現(xiàn)都不如全國(guó)水平。在整體貨值保持不變的情況下，我們認(rèn)為使用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)僅為計(jì)價(jià)方式的改變，會(huì)在短期造成新房房?jī)r(jià)上升假象，但并且沒(méi)有實(shí)際拉動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。因此長(zhǎng)期而言，我們認(rèn)為相比市場(chǎng)自身供需結(jié)構(gòu)而言，用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)更不會(huì)對(duì)銷售價(jià)格與銷售面積有實(shí)質(zhì)影響。以上變化僅僅屬于計(jì)價(jià)方式，影響價(jià)格的主要因素還是供需本身。
　　2）“套內(nèi)計(jì)價(jià)”對(duì)得房率影響：新形勢(shì)下，房屋品質(zhì)是焦點(diǎn)。在建筑面積計(jì)價(jià)模式下，如果整體貨值恒定，公攤面積過(guò)大，得房率過(guò)低，反而失去對(duì)購(gòu)房者吸引力，項(xiàng)目后期存在被迫降價(jià)促銷風(fēng)險(xiǎn)。如果以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，開(kāi)發(fā)商存在將原有建筑面積中公攤面積減少，從而間接提高套內(nèi)面積的傾向。在行業(yè)供不應(yīng)求時(shí)代，提高梯戶比雖然會(huì)造成居住品質(zhì)下降，但住戶往往不會(huì)考慮品質(zhì)而是更多考慮盡早買房防止價(jià)格上漲。我們認(rèn)為伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)要求不斷提升，使用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一方面是拿地前期設(shè)計(jì)要求提升，提高對(duì)住宅用地的利用效率；另一方面是較以往更理性對(duì)待公攤區(qū)域，無(wú)論是公攤區(qū)域面積設(shè)定還是公攤區(qū)域投入都會(huì)更考慮消費(fèi)者需要和項(xiàng)目最終收益
　　3）“套內(nèi)計(jì)價(jià)”對(duì)物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)影響。如果以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)取代建筑面積計(jì)價(jià)，總價(jià)不變的情況下會(huì)提高單位面積物業(yè)費(fèi)的價(jià)格。我們認(rèn)為以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)僅改變的是計(jì)價(jià)方式，物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)是對(duì)公攤區(qū)域進(jìn)行服務(wù)打造，明確小區(qū)公攤面積產(chǎn)權(quán)歸屬和具體面積精度才是公攤區(qū)域服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透明度提升的核心解決方法。
　　公攤面積的信息透明度后續(xù)更值得關(guān)注。我們認(rèn)為市場(chǎng)真正需要關(guān)注的是公攤面積測(cè)算的信息透明度和規(guī)劃合理性問(wèn)題，采取套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)模式并不能從根本上解決公攤面積信息不透明問(wèn)題。在建筑面積計(jì)價(jià)模式下開(kāi)發(fā)商手頭貨值不因公攤面積大小而改變，而公攤面積占比過(guò)高反而影響物業(yè)品質(zhì)，造成銷售不暢、被迫降價(jià)等問(wèn)題。無(wú)論是建筑面積模式下還是套內(nèi)建筑模式下，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的有效方式，或許更好趨勢(shì)是提高公攤系數(shù)的測(cè)定技術(shù)、明確公攤面積測(cè)定的規(guī)定、公示測(cè)繪的內(nèi)部細(xì)節(jié)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)模式全國(guó)推廣存在不確定性，行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。