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本期投資提示：
　　7月投資端依然較弱，投資降幅擴(kuò)大、開工低位收窄、竣工高位。7月單月來看，投資同比-12.2%（計(jì)算值-17.8%），較前值-1.8pct；開工同比-25.9%（計(jì)算值-26.5%），較前值+4.4pct；竣工同比+33.1%（計(jì)算值+32.7%），較前值+16.8pct。我們認(rèn)為，今年年初房地產(chǎn)投資低位略有改善，但近期又開始出現(xiàn)下行趨勢，表明目前投資端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，3月開始統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對于22年基數(shù)進(jìn)行調(diào)減，并且4月起調(diào)減的幅度擴(kuò)大，經(jīng)計(jì)算22年前7月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)值下調(diào)了6.9%，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前投資端也將更弱；此外，考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜上所述，我們維持公布值口徑預(yù)測：2023年投資同比-6.7%、開工同比-18.1%、竣工同比+11.2%，并維持計(jì)算值口徑預(yù)測：2023年投資同比-13.2%、開工同比至-18.8%、竣工同比+10.6%。
　　7月銷售端同樣較弱，銷售面積公布值同比-16%、計(jì)算值同比-24%。7月單月來看，銷售面積同比-15.5%（計(jì)算值-23.8%），較前值+2.7pct；銷售金額同比-19.3%（計(jì)算值24.1%），較前值-0.1pct；銷售均價(jià)同比-4.4%（計(jì)算值-0.3%），較前值-3.1pct。我們認(rèn)為，今年1季度商品房銷售有所改善，但近期有開始出現(xiàn)走弱趨勢，表明目前銷售端也依然較弱，同時(shí)值得注意的是，3月開始統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對于22年基數(shù)進(jìn)行調(diào)減，并且調(diào)減的幅度逐月擴(kuò)大，經(jīng)計(jì)算22年前7月商品房銷售面積數(shù)值下調(diào)了8.9%，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預(yù)計(jì)購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復(fù)，而供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難將在供給端約束銷售修復(fù)，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導(dǎo)致總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)有彈性。綜上所述，我們維持公布值口徑預(yù)測：2023年銷售面積同比+0.6%、銷售金額同比+3.7%，并維持計(jì)算值口徑預(yù)測：2023年銷售面積同比-8.3%、銷售金額同比-2.1%。
　　7月資金來源同比降幅低位略有收窄，銷售回款走弱、融資資金低位。7月單月來看，資金來源同比-20.2%（計(jì)算值-21.0%），較前值+1.3pct。從7月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-14.7%（計(jì)算值-15.0%），較前值-0.9pct；自籌資金同比-20.5%（計(jì)算值21.5% ），較前值+9.1pct；定金及預(yù)收款同比-21.7% （計(jì)算值-21.9% ），較前值-2.3pct；個(gè)人按揭貸款同比-23.5%（計(jì)算值-24.4%），較前值-10.7pct。7月單月資金來源同比降幅收窄，其中銷售回款中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭均走弱，國內(nèi)貸款降幅小幅擴(kuò)大，自籌資金降幅收窄。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于融資政策實(shí)際落地情況。
　　投資分析意見：投資銷售雙弱，政策仍待加碼，維持“看好”評級。近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，央行、證監(jiān)會(huì)、住建部等也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需兩端政策將加速放松，其中關(guān)注一二線城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。