>> 國信證券-統(tǒng)計局7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評：基本面持續(xù)趨弱，期待政策落地-230816
| 上傳日期： |
2023/8/16 |
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| 342KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
超配 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事項：
統(tǒng)計局公布2023年1-7月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。2023年1-7月，商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%；商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；房屋新開工面積56969萬平方米，同比下降24.5%；房屋竣工面積38405萬平方米，同比增長20.5%。
國信地產(chǎn)觀點：1）商品房銷售額同比轉(zhuǎn)負，銷售面積降幅擴大，復(fù)蘇繼續(xù)趨弱但政策預(yù)期轉(zhuǎn)強；2）房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金降幅均擴大，房企資金壓力仍較明顯；3）新開工降幅持續(xù)擴大，但竣工依舊強勁；4）投資建議：7月基本面并無實質(zhì)改善，但政策預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。盡管政策并非當前地產(chǎn)市場復(fù)蘇的核心壓制，但高層對地產(chǎn)的積極表態(tài)，可以提振市場信心。預(yù)計后續(xù)核心城市的限制性政策將部分有序放開，有助于居民購房意愿釋放。此外，著眼基本面，我們預(yù)計Q4銷售高增，彼時恰好是政策落地后的觀察期，政策有效性將得到證明，預(yù)期迎來銷售復(fù)蘇行情。核心推薦貝殼-W、中國海外宏洋集團、金地集團、越秀地產(chǎn)。5）風(fēng)險提示：政策落地效果及后續(xù)推出強度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。
評論：
商品房銷售額同比轉(zhuǎn)負，銷售面積降幅擴大，復(fù)蘇繼續(xù)趨弱但政策預(yù)期轉(zhuǎn)強
7月銷售復(fù)蘇繼續(xù)趨弱。2023年1-7月，商品房銷售額為70450億元，同比轉(zhuǎn)負為-1.5%，較1-6月下降了2.6個百分點；商品房銷售面積為66563萬㎡，同比-6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點。2023年7月單月，商品房銷售額7358億元，環(huán)比-45%，同比-19%，與6月持平；銷售面積7048萬㎡，環(huán)比-46%，同比-16%，降幅較6月收窄3個百分點；銷售均價為10440元/㎡，環(huán)比+2.6%，同比-4.4%。
雖然7月銷售數(shù)據(jù)未改低迷走勢，但近期針對房地產(chǎn)的政策表態(tài)頻繁，后續(xù)銷售情況有望改善。7月末，政治局會議定調(diào)積極，指出要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，緊接著，住建部座談會表示要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等措施。隨后，四大一線城市均表態(tài)要更好滿足居民剛性和改善性住房需求，鄭州、南京等多個二線城市也在積極推進地產(chǎn)政策進一步放松。預(yù)計后續(xù)核心城市的限制性政策將部分有序放開，有助于居民購房意愿釋放。
房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金降幅均擴大，房企資金壓力仍較明顯
2023年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比-8.5%，降幅較1-6月擴大0.6個百分點，截至2023年7月，房地產(chǎn)投資累計增速已連續(xù)15個月為負（除2020年年初受到疫情擾動，歷史上開發(fā)投資累計增速從未出現(xiàn)負值）。2023年1-7月，房企到位資金78217億元，同比-11.2%，降幅較1-6月擴大1.4個百分點。拆解房企資金來源，7月，隨著銷售復(fù)蘇繼續(xù)趨弱，銷售回款成為明顯拖累項；而國內(nèi)貸款同比降幅持續(xù)擴大，說明房企在銀行端融資依舊不暢。
新開工降幅持續(xù)擴大，但竣工依舊強勁
2023年1-7月，房屋新開工面積56969萬㎡，同比-24.5%，降幅較1-6月擴大0.2個百分點；竣工面積38405萬㎡，同比+20.5%，較1-6月提升1.5個百分點。竣工依舊強勁，與我們始終堅持的竣工端確定性高于開工端和銷售端的判斷一致。
投資建議：
7月基本面并無實質(zhì)改善，但政策預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。盡管政策并非當前地產(chǎn)市場復(fù)蘇的核心壓制，但高層對地產(chǎn)的積極表態(tài)，可以提振市場信心。預(yù)計后續(xù)核心城市的限制性政策將部分有序放開，有助于居民購房意愿釋放。此外，著眼基本面，我們預(yù)計Q4銷售高增，彼時恰好是政策落地后的觀察期，政策有效性將得到證明，預(yù)期迎來銷售復(fù)蘇行情。核心推薦貝殼-W、中國海外宏洋集團、金地集團、越秀地產(chǎn)。
風(fēng)險提示：
1、政策落地效果及后續(xù)推出強度不及預(yù)期；2、外部環(huán)境變化等致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊
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