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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。7月銷售面積7048萬平，同比增速-15.5%（前值：-18.2%）；開發(fā)投資金額9167億元，同比增速-12.2%（前值：-10.3%）；新開工面積7089萬平，同比增速-25.9%（前值：-30.3%）。
　　本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫項(xiàng)目管理，對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。
　　以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。
　　核心觀點(diǎn)
　　1.商品房銷售：
　　7月單月全國(guó)銷售面積因低基數(shù)同比降幅收窄，實(shí)際市場(chǎng)需求仍然較弱。7月全國(guó)商品房銷售面積7048萬平，同比下降15.5%，同比降幅較上月收窄了2.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額7358億元，同比下降19.3%，同比降幅較上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅單月銷售金額同比下降19.5%，同比降幅與上月持平；住宅銷售面積同比下降15.5%，同比降幅較上月收窄了2.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，7月銷售小幅改善主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)相對(duì)較低，整體市場(chǎng)未見明顯好轉(zhuǎn)，需求仍然較弱，房?jī)r(jià)也仍然面臨一定的下行壓力。7月商品房銷售均價(jià)10440元/平，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比下降4.5%，同比降幅較上月擴(kuò)大了3.2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售均價(jià)10852元/平，環(huán)比增長(zhǎng)3.1%，同比下降4.7%，同比降幅較上月擴(kuò)大了3.0個(gè)百分點(diǎn)。
　　從區(qū)域來看，東部地區(qū)7月單月銷售面積降幅擴(kuò)大；但從累計(jì)來看，東部地區(qū)仍明顯好于中西部。7月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%，其中東部地區(qū)同比降幅較上月擴(kuò)大了9.1個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)榍捌谛枨蠹嗅尫暖B加暑期跨域旅游潮，迎來階段性瓶頸期；中、西部地區(qū)因去年同期基數(shù)相對(duì)較低，同比降幅分別收窄12.0、16.4個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)來看，東部地區(qū)仍明顯好于中西部，東部地區(qū)1-7月累計(jì)銷售面積同比增速為-1.1%，中、西部分別為-11.1%、-11.2%。
　　全國(guó)商品房累計(jì)銷售金額同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，僅住宅銷售金額前七月累計(jì)增速為正。1-7月全國(guó)商品房銷售面積6.66億平，同比下降6.5%（前值：-5.3%）；銷售金額7.05萬億元，同比下降1.5%（前值：+1.1%）；銷售均價(jià)10584元/平，同比增長(zhǎng)5.3%（前值：+6.8%）。其中，住宅1-7月銷售金額、面積同比增速分別為0.7%和-4.3%。7月下旬開始各地方頻繁表態(tài)，我們認(rèn)為，若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實(shí)部分需求端寬松政策，銷售或有望在四季度企穩(wěn)。我們預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積同比增速+1.4%，銷售金額同比增速+5.4%，銷售均價(jià)同比增速+3.9%。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
　　單月住宅投資同比降幅收窄；新開工體量仍處于2010年來同期最低位。7月單月開發(fā)投資金額9167億元，同比下降12.2%，降幅較上月擴(kuò)大了1.8個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月降幅超過一成，本月降幅擴(kuò)大主要是商業(yè)類物業(yè)投資降幅擴(kuò)大引起的。值得注意的是，7月住宅投資額同比下降9.4%，同比降幅較上月收窄了1.0個(gè)百分點(diǎn)，略有好轉(zhuǎn)。從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)單月投資降幅相對(duì)最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。7月東、中、西部投資額同比增速分別為-6.2%、-6.8%、-24.3%。7月新開工面積7089萬平，同比下降25.9%，降幅雖較上月收窄了4.4個(gè)百分點(diǎn)，但新開工體量為2010年來的同期最低值，市場(chǎng)銷售低迷導(dǎo)致房企開工、拿地意愿持續(xù)較弱，保交付、穩(wěn)資金的優(yōu)先級(jí)更高。1-7月累計(jì)投資6.77萬億元，同比下降8.5%；累計(jì)新開工面積5.70億平，同比下降24.5%，降幅仍在持續(xù)擴(kuò)大。我們預(yù)計(jì)2023年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。
　　單月竣工面積同比增速大幅提升，全年竣工增長(zhǎng)確定性相對(duì)較強(qiáng)。7月竣工面積4501萬平，同比增長(zhǎng)33.1%，增速較上月大幅提升了16.8個(gè)百分點(diǎn)。1-7月累計(jì)竣工3.84億平，同比增長(zhǎng)20.5%。我們認(rèn)為今年竣工具備一定的確定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新開工體量相對(duì)較高，按照2-3年的結(jié)算期考慮，今年這部分項(xiàng)目或?qū)⒔桓?。我們預(yù)計(jì)2023年竣工面積增速為7%。
　　3.開發(fā)商資金：
　　受自籌資金改善的影響，房企到位資金7月降幅有所收窄。7月房企到位資金9420億元，同比下降20.2%（前值：-21.5%）。1）房款4623億元，同比下降22.3%（前值：-17.4%），其中受銷售走弱的影響，定金及預(yù)收款同比下降21.7%，同比降幅較上月擴(kuò)大了2.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款同比下降23.5%，同比降幅較上月擴(kuò)大了10.7個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前居民購(gòu)房信心不足，疊加居民對(duì)收入和就業(yè)不確定性的擔(dān)憂有所加劇，因此居民加杠桿的動(dòng)力和意愿均不足。從社融數(shù)據(jù)也能看到，7月居民戶中長(zhǎng)期貸