>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年7月數(shù)據(jù)點評：基本面接近底部，期待政策落實-230815
| 上傳日期： |
2023/8/15 |
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| 389KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳聰，張全國，劉河維 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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地產(chǎn)銷售不佳，政策密集表態(tài)，我們認為政策工具箱豐富，能夠托底行業(yè)，不會出現(xiàn)硬著陸。在開發(fā)企業(yè)拿地高線化的新行業(yè)特征和超大特大城市城中村改造的巨大潛力下，具備信用融資優(yōu)勢、本地開發(fā)能力強、資金成本低、不動產(chǎn)運營能力強的開發(fā)企業(yè)和優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)將具有更好的發(fā)展空間。
▍基本面表現(xiàn)不佳，商品房銷售額同比轉(zhuǎn)負。根據(jù)國家統(tǒng)計局，2023年1-7月，商品房銷售面積同比下降6.5%，降幅擴大1.2pcts；銷售額同比下降1.5%，由增轉(zhuǎn)負。7月單月，商品房銷售面積同比下降15.5%，降幅收窄2.7pcts；銷售金額同比下降19.3%，降幅擴大0.1pct。8月上半月，我們跟蹤的樣本城市高頻網(wǎng)簽也在同比下降，基本面表現(xiàn)不佳，房價下降壓力較大。
▍行業(yè)景氣下行，開發(fā)投資降幅擴大。根據(jù)國家統(tǒng)計局，2023年1-7月，房屋新開工面積56,969萬平米，同比下降24.5%，開發(fā)投資67,717億元，同比降低8.5%，降幅均有擴大。7月，國房景氣度指數(shù)為93.78，為2016年來最低值。我們跟蹤的頭部企業(yè)拿地謹慎，且聚焦高線城市，意味著短期新開工規(guī)模很難有明顯改善。2023年1-7月，全國房屋竣工面積38,405萬平米，同比增長20.5%。龐大開發(fā)規(guī)模以及地方政府和開發(fā)企業(yè)積極的保交付動作，推動竣工面積保持較好增長。
▍我們預計政策將會積極托底行業(yè)。7月24日，政治局會議對房地產(chǎn)市場做出新的定調(diào)，隨后重點城市及相關(guān)部委都做了回應。住建部長倪紅表示要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。我們認為，政策目標在于防范系統(tǒng)性風險，避免房價過快下行，阻斷信用風險蔓延，推動行業(yè)行穩(wěn)致遠發(fā)展，政策會持續(xù)出臺以達到調(diào)控目標。當前政策工具箱儲備仍然豐富，一、二線城市“四限”還有放松空間，公積金個貸率還有提升潛力，按揭利率有望繼續(xù)下降。
▍城中村改造帶來新的增量業(yè)務機會。超大特大城市城中村改造不僅能改善民生、促進城市發(fā)展，也為地產(chǎn)行業(yè)帶來新的增量業(yè)務機會。我們預計未來19個超大特大城市的城中村改造能帶來年化新增商品房貨值1.9萬億元，占這些城市2022年銷售額的37%。待改造全部完成后，我們預計新增持有型物業(yè)將帶來飽和年化租金收入8,000億元，物業(yè)服務增量業(yè)務年新增飽和收入1,200億元。（具體參考我們外發(fā)的報告《房地產(chǎn)和物業(yè)服務行業(yè)專題報告——城中村改造能帶來多少增量業(yè)務機會？》2023-8-13）
▍風險因素：房地產(chǎn)政策出臺不及預期，基本面繼續(xù)下降的風險；企業(yè)報表盈利能力持續(xù)變差的風險；部分企業(yè)信用風波可能導致行業(yè)融資環(huán)境下行的風險；城中村改造存在不確定性的風險。
▍期待具體政策落地，托底行業(yè)。行業(yè)基本面低位運行，政策密集表態(tài)，我們認為政策工具箱豐富，能夠托底行業(yè)，不會出現(xiàn)硬著陸。在開發(fā)企業(yè)拿地高線化的新行業(yè)特征和超大特大城市城中村改造的巨大潛力下，具備信用融資優(yōu)勢、本地開發(fā)能力強、資金成本低、不動產(chǎn)運營能力強的開發(fā)企業(yè)和優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)將具有更好的發(fā)展空間。
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