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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降0.6%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降3.1%。
　　核心觀點(diǎn)
　　7月70個(gè)大中城市新房與二手房房?jī)r(jià)同環(huán)比跌幅均擴(kuò)大。70大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，同比下降0.6%，環(huán)比與同比降幅較上月分別擴(kuò)大0.1、0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，同比下降3.1%，環(huán)比與同比降幅較上月分別擴(kuò)大0.1、0.3個(gè)百分點(diǎn)。新房房?jī)r(jià)同比增速已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月為負(fù)，二手房房?jī)r(jià)同比增速已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月為負(fù)。70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)持續(xù)減少，7月新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市分別有20、6個(gè)，比上月分別減少11、1個(gè)；新房、二手房房?jī)r(jià)同比上漲城市分別有26、5個(gè)，均比上月減少1個(gè)。新房與二手房跌勢(shì)均加深，主要是因?yàn)椋?）多數(shù)城市樓市交易呈持續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，新房供需兩端均表現(xiàn)低迷。2）部分城市二手房掛牌量仍處高位，但受當(dāng)前市場(chǎng)信心不足疊加傳統(tǒng)成交淡季影響，二手房成交活躍度不高，業(yè)主為促成成交主動(dòng)降低價(jià)格。
　　一線城市新房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)力持續(xù)減弱，二手房房?jī)r(jià)同比降幅擴(kuò)大。1）新房：北京與上海相對(duì)更有韌性，房?jī)r(jià)環(huán)比仍維持正增長(zhǎng)，其中北京漲幅略有擴(kuò)大；廣、深環(huán)比均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平，同比增速為1.0%，同比增速較上月下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍是所有能級(jí)中同比增速最高的。其中，北京環(huán)比上漲0.4%（前值：+0.1%）；上海環(huán)比上漲0.2%（前值：+0.4%）；廣州環(huán)比下降0.2%（前值：-0.1%）；深圳環(huán)比下降0.6%（前值：-0.3%）。北京、上海均受高于城市均價(jià)項(xiàng)目入市帶動(dòng)，新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)微幅上漲。2）二手房：一線城市二手房房?jī)r(jià)同比下降1.4%，同比降幅較上月擴(kuò)大了1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.8%，降幅較上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，是2014年9月以來(lái)單月環(huán)比降幅最大的一次。二手房市場(chǎng)一線城市環(huán)比全部下跌，跌幅最大的是廣州，環(huán)比下跌1.0%，跌幅最小的是北京，跌幅0.6%，上海和深圳環(huán)比分別下跌0.7%、0.9%。我們認(rèn)為，一線城市經(jīng)歷了前期的放量，整體成交動(dòng)能減弱，市場(chǎng)復(fù)歸理性，房?jī)r(jià)也有所回調(diào)。
　　二線城市中新房房?jī)r(jià)超七成城市環(huán)比下跌，二手房房?jī)r(jià)超九成城市同環(huán)比下跌。1）新房：二線城市新房房?jī)r(jià)由環(huán)比持平轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.2%，同比增長(zhǎng)0.2%，同比增速較上月下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)。71%的城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，僅太原、杭州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、海口、成都、重慶、西安、蘭州新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平或略有上漲，其余城市環(huán)比均下跌。52%的城市新房房?jī)r(jià)同比下跌，同比漲幅相對(duì)較大的有：成都（+6.4%）、杭州（+3.7%）、寧波（+3.8%）、濟(jì)南（+3.5%）、長(zhǎng)沙（+3.5%）。2）二手房：二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，較上月降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.7%，降幅較上月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)。94%的二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，90%同比下跌。其中，長(zhǎng)沙（同比+1.5%）、成都（同比+5.2%）二手房房?jī)r(jià)相對(duì)有韌性。
　　三線城市是各能級(jí)中唯一新房房?jī)r(jià)同比增速為負(fù)的。新房房?jī)r(jià)方面，超七成的城市同環(huán)比下跌；二手房房?jī)r(jià)方面，九成城市同環(huán)比下跌。1）新房：三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，同比下降1.5%，環(huán)比與同比降幅較上月分別擴(kuò)大了0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)。71%的城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，74%的城市新房房?jī)r(jià)同比下跌。跌幅相對(duì)較大的城市有秦皇島（同比-4.1%、環(huán)比-0.6%）、溫州（同比-3.8%、環(huán)比-0.4%）、金華（同比-3.6%、環(huán)比-0.9%）、吉林（同比-3.5%、環(huán)比-0.6%）、宜昌（同比-3.8%、環(huán)比-1%）、惠州（同比-3.5%、環(huán)比-0.7%）。2）二手房：三線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%（前值：-0.4%），同比下降3.5%（前值：-3.4%）。除三亞外，其余所有城市二手房房?jī)r(jià)同比增速均為負(fù)。
　　現(xiàn)階段各類型產(chǎn)品房?jī)r(jià)都面臨一定的下行壓力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房?jī)r(jià)同比增速分別為-0.6%、-0.6%、-0.5%，環(huán)比增速分別為-0.3%、-0.2%、-0.2%；二手房房?jī)r(jià)同比增速分別為-3.2%、-3.0%、-2.9%，環(huán)比增速分別為-0.5%、-0.5%、-0.4%。各面積段產(chǎn)品新房與二手房房?jī)r(jià)同比降幅較上月均擴(kuò)大；環(huán)比方面，僅144平以上新房房?jī)r(jià)、90-144平與144平以上二手房房?jī)r(jià)環(huán)比增速與上月相比持平，其余環(huán)比增速也均下滑。我們認(rèn)為在經(jīng)歷了前一段時(shí)間的需求放量后，現(xiàn)階段各類型產(chǎn)品的需求均不足，房?jī)r(jià)都面臨一定的下行壓力。
　　投資建議
　　由于收入與就業(yè)預(yù)期較弱，當(dāng)前居民購(gòu)房信心仍然明顯不足，房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)承壓，房?jī)r(jià)也仍然面臨下行壓力。雖然7月下旬開(kāi)始各地頻繁表態(tài)，釋放利好信號(hào)，四個(gè)一線城市也相繼對(duì)需求端政策放松表態(tài)，但目前尚未有實(shí)質(zhì)落地。我們認(rèn)為，從中央發(fā)聲到地方落實(shí)、再到政策起效尚需時(shí)日，若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實(shí)部分需求端寬松政策，或能逐步促進(jìn)市場(chǎng)情緒的恢復(fù)，房?jī)r(jià)與銷售或有望在四季度企穩(wěn)。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性