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23H1業(yè)績下滑，維持“增持”評級(jí)
　　公司8月24日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收3.0億元，同比-17%；歸母凈利潤0.3億元，同比-49%。我們維持23-25年EPS為0.32/0.34/0.36元的盈利預(yù)測。可比公司平均2023PE（Wind一致預(yù)期）為22倍，考慮到公司地產(chǎn)主業(yè)剩余貨值有限、去化速度存在不確定性，轉(zhuǎn)型進(jìn)程不確定性同樣較大，我們依然認(rèn)為公司合理2023PE為14倍，維持目標(biāo)價(jià)4.48元，維持“增持”評級(jí)。
　　地產(chǎn)去化緩慢拖累業(yè)績，經(jīng)營性業(yè)務(wù)明顯復(fù)蘇
　　23H1公司營收和歸母凈利潤同比下滑，主要因?yàn)榭⒐ご鄣娜A聯(lián)城市商務(wù)中心、錢塘公館去化緩慢，僅華聯(lián)城市商務(wù)中心實(shí)現(xiàn)了219平、1482萬元的銷售業(yè)績。截至23H1，兩個(gè)項(xiàng)目可售面積分別為9.8、1.0萬平，我們預(yù)計(jì)存量項(xiàng)目的持續(xù)去化仍將是公司未來數(shù)年業(yè)績的重要支撐，也有望為公司轉(zhuǎn)型提供現(xiàn)金流支持。公司經(jīng)營性業(yè)務(wù)明顯復(fù)蘇，租金/酒店/物管收入同比增長10%/120%/10%，合計(jì)達(dá)到2.2億元，同比增長33%，已超過疫情前水平。截至23H1，公司自持房產(chǎn)面積為20.5萬平。
　　城市更新項(xiàng)目取得重要進(jìn)展，關(guān)注深圳城中村改造對于公司的催化
　　23H1公司儲(chǔ)備城市更新項(xiàng)目“華聯(lián)南山A區(qū)”計(jì)劃調(diào)整已經(jīng)南山區(qū)政府批準(zhǔn)同意并已通過市規(guī)劃和自然資源局備案，批準(zhǔn)拆除重建范圍為7.8萬平，更新方向?yàn)榫幼。ú扇〕鞘懈路绞浇ㄔO(shè)保障性住房）等功能，需要落實(shí)不少于2.9萬平用地用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或城市公共利益項(xiàng)目。公司正在積極開展項(xiàng)目更新單元規(guī)劃編制等前期工作，以推動(dòng)項(xiàng)目開工建設(shè)。此外，公司實(shí)控人的關(guān)聯(lián)企業(yè)恒裕集團(tuán)（未上市）在深圳擁有豐富的舊改資源，后續(xù)需要持續(xù)關(guān)注深圳城中村改造相關(guān)政策和進(jìn)展是否會(huì)對公司城市更新業(yè)務(wù)產(chǎn)生催化。
　　在手現(xiàn)金充裕，靜待轉(zhuǎn)型落地
　　23H1公司繳納土增稅等稅款消耗了部分資金，但截至23H1，公司貨幣資金+銀行理財(cái)仍有35.1億元，而有息負(fù)債僅為6.3億元，凈現(xiàn)金28.8億元。自22年6月實(shí)控人提議公司利用自有資金20億元設(shè)立專項(xiàng)資金、用于推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型事宜以來，公司轉(zhuǎn)型工作尚未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。公司半年報(bào)提出“力爭年內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作取得突破性進(jìn)展”，后續(xù)需要繼續(xù)關(guān)注公司轉(zhuǎn)型進(jìn)程。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：存量項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，舊改項(xiàng)目不確定性。