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自三部委發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，近期多個(gè)核心城市發(fā)文執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。目前四個(gè)一線城市全域、快速落地，符合我們此前的預(yù)期。此外，本周包括江蘇省地市、廣東省地市、武漢、重慶、廈門等二三線城市跟進(jìn)放松（地區(qū)放松情況請參考本報(bào)告圖表26）。認(rèn)房不認(rèn)貸主要支持的是核心城市置換需求與異地購房需求，能夠顯著降低在全國范圍有貸款記錄的、符合城市無房條件家庭的首付比例，其中一線城市符合條件的家庭購買非普宅能夠降低30-40pct。
　　近期地產(chǎn)政策出臺(tái)頻次創(chuàng)歷史新高，政策放松腳步加速。在7月政治局會(huì)議定調(diào)地產(chǎn)政策方向后，我們看到政策放松的力度、速度都出現(xiàn)了明顯的躍升。據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，2023年8月單月政策頻次達(dá)132條，創(chuàng)下2022年因城施策背景下單月最高記錄。從城市涉及面看，2022年至今經(jīng)歷了由三四線城市->非核心二線城市->核心二線城市->一線城市，這樣一個(gè)放松路徑。我們認(rèn)為目前政策方向明確、各地政策將持續(xù)落地、更多增量政策正在路上。本輪放松周期最終放松的力度達(dá)到2008、2014年的級別。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為2.2%，落后滬深300指數(shù)0.02個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第20名。本周上漲個(gè)股共77支，較上周增長63支，下跌股數(shù)為42支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為252.1萬平方米，環(huán)比提升10.4%，同比下降25.4%，其中樣本一線城市的新房成交面積為57.6萬方，環(huán)比6.8%，同比-21.5%；樣本二線城市為146.0萬方，環(huán)比7.6%，同比23.2%；樣本三線城市為48.5萬方，環(huán)比25.0%，同比-34.8%。從今年累計(jì)35周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)9807.0萬方，同比-5.0%；一線城市為2287.4萬方，同比7.2%；二線城市為5512.2萬方，同比-9.0%；三線城市為2007.4萬方，同比-5.7%。
　　二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)95.4萬方，環(huán)比下降1.1%，同比下降8.7%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為29.7萬方，環(huán)比5.1%；樣本二線城市為41.1萬方，環(huán)比-7.6%；樣本三線城市為24.6萬方，環(huán)比3.6%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債14只，環(huán)比持平；發(fā)行規(guī)模共計(jì)126.51億元，環(huán)比減少24億元，總償還量135.67億元，環(huán)比增加40.32億元，凈融資額為-9.17億元，環(huán)比減少64.32億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（67.6%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)、超短期融資債券（36.8%、30.8%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以1-3年（40.7%）的債券為主。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價(jià)均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建發(fā)展等；深圳—天健集團(tuán)等；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對抗周期波動(dòng)的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。