>> 國信證券(香港)-深圳控股(00604.HK)2023H1暫時(shí)性下滑，全年業(yè)績值得期待-230831
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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pdf 共8頁 |
來源： |
國信證券（香港） |
| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
韓衛(wèi)東 |
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2023H1業(yè)績暫時(shí)性下滑
深圳控股發(fā)布2023中期業(yè)績：2023上半年公司實(shí)現(xiàn)收入60.6億港元（下同），同比下降61%；錄得毛利20.8億元，同比下降約70%；整體毛利率約34.4%，較去年全年水平微升0.5個(gè)百分點(diǎn)。2023上半年，公司錄得股東應(yīng)占虧損1.17億元。
上半年公司收入大幅下滑，主要原因在于今年新竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目將集中在下半年（包括深業(yè)云筑二期、山水東城等9個(gè)項(xiàng)目）。盈利錄得虧損，一方面在于期內(nèi)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅下滑，另外應(yīng)占聯(lián)營及合營公司利潤出現(xiàn)虧損，也對(duì)公司整體盈利形成了一定拖累。
具體業(yè)務(wù)方面，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)錄得收入29.5億元，同比下滑76%；物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入6.94億元，同比增長25%，主因商業(yè)及寫字樓租賃市場顯著回暖，業(yè)務(wù)毛利率79%，較去年同期上升10個(gè)百分點(diǎn)。城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入14.2億元，同比增長約11%，主因運(yùn)營規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，業(yè)務(wù)毛利率約17%，較去年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)營保持穩(wěn)健，上半年業(yè)績大幅下滑，只是暫時(shí)性的。
2023H1合同銷售同比大增，全年結(jié)轉(zhuǎn)收入仍有望穩(wěn)步增長
2023上半年，公司合同銷售面積34.5萬平米，同比增長約66%，合同銷售金額約147.9億人民幣，同比大增198%。截至2023年7月，公司已實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約163億人民幣，完成全年目標(biāo)的71%。
截至2023年6月底，公司土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積659萬平米，同比大致持平，預(yù)計(jì)貨值超1000億人民幣。土儲(chǔ)分布方面，粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)面積占比約65%，長三角土儲(chǔ)面積占比約15%。
公司今年新竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目將集中在下半年。根據(jù)公司介紹，9個(gè)項(xiàng)目竣工面積約125萬平米。我們預(yù)計(jì)隨著下半年新項(xiàng)目的竣工結(jié)轉(zhuǎn)，公司全年物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)收入仍有望實(shí)現(xiàn)同比穩(wěn)步增長。
城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)增長穩(wěn)健，分拆上市順利推進(jìn)
2023H1，公司城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入14.2億元，同比增長約11%。截至2023年6月底，公司在管物業(yè)面積7183萬平方米，較2022年底增長5.3%。根據(jù)公司介紹，旗下城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)分拆上市正在順利推進(jìn)中，目前已向港交所提交H股上市申請(qǐng)。
物業(yè)投資業(yè)務(wù)迅速回升，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好
2023H1，公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入6.94億元，同比增長約25%。主因國內(nèi)線下消費(fèi)迅速復(fù)蘇、商業(yè)市場明顯好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)商業(yè)及寫字樓租賃市場顯著回暖。
截至2023年6月底，公司持有投資物業(yè)總面積約180萬平米，公允價(jià)值超340億港元。公司表示將積極把握公募REITS和類REITS的機(jī)會(huì)，探索資產(chǎn)證券化以盤活投資物業(yè)存量資產(chǎn)。我們認(rèn)為公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及業(yè)績貢獻(xiàn)于2023年有望恢復(fù)至歷史較高水平。
盈利預(yù)測
我們預(yù)計(jì)公司2023年總收入同比將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長，其中物業(yè)投資、城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)將有望實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的快速增長。我們預(yù)測公司2023年股東應(yīng)占利潤將迅速回升至35億元左右的規(guī)模，主因公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的回升，以及物業(yè)投資、城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大和盈利能力的恢復(fù)。
估值與投資評(píng)級(jí)
深圳控股（00604.HK）港股2023年8月31日收盤價(jià)為1.38元，對(duì)應(yīng)我們的2023年預(yù)測業(yè)績PE僅3.5倍，PB僅約0.3倍。公司目前估值處于歷史低位水平。盡管遭遇疫情沖擊和行業(yè)寒冬，但公司整體經(jīng)營狀況依然穩(wěn)健。7月下旬以來，各項(xiàng)房地產(chǎn)促進(jìn)政策密集發(fā)布，市場有望逐步筑底回暖。我們認(rèn)為，公司目前股價(jià)處于顯著低估狀態(tài)，投資價(jià)值相當(dāng)顯著，且安全邊際非常高。中長期來看，公司作為深圳本地優(yōu)勢(shì)國企，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)增長、質(zhì)量型增長的新階段后，公司業(yè)務(wù)模式、資源稟賦、經(jīng)營能力、資金及融資能力等多方面的優(yōu)勢(shì)有望充分發(fā)揮。重申買入評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)拓展不順利，房地產(chǎn)市場長期低迷。
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