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2023年中期業(yè)績(jī)符合預(yù)期：公司2023年上半年?duì)I業(yè)收入67.93億元，同比增長(zhǎng)28.7%；其中住宅物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理的收入分別為44.84和23.09億元，分別同比增長(zhǎng)33.7%和20.1%，營(yíng)收占比分別為66.0%和34.0%。核心凈利潤(rùn)為14.22億元，同比增長(zhǎng)36.7%。公司中期每股派息0.243港元，同比增長(zhǎng)67.6%。公司的中期業(yè)績(jī)符合預(yù)期。
　　毛利率改善，盈利能力提升：公司中期毛利率為33.2%，同比提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中購物中心的毛利率提升10.2個(gè)百分點(diǎn)至71.8%，寫字樓的毛利率提升5個(gè)百分點(diǎn)至37.7%。基礎(chǔ)物管服務(wù)毛利率提升0.5個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)的毛利占比分別為40%和60%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的毛利占比提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。公司的核心凈利率為20.9%，同比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力繼續(xù)提升。
　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)快速恢復(fù)，積極拓展新賽道：公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)快速恢復(fù)，2023年上半年購物中心的零售額達(dá)到841億元，同比增長(zhǎng)41%，業(yè)主端租金收入105億元，同比增長(zhǎng)52.1%。目前在營(yíng)購物中心數(shù)量達(dá)到88座，其中重奢購物中心達(dá)到12座。公司繼續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)外拓，并開拓新賽道，上半年獲取7個(gè)項(xiàng)目，其中包括一個(gè)機(jī)場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。截止2023年中期，公司簽約合同項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到150個(gè)，預(yù)計(jì)未來3-5年將實(shí)現(xiàn)開業(yè)。公司將保持內(nèi)生+外拓的方式保持穩(wěn)健擴(kuò)張。
　　住宅物業(yè)管理服務(wù)保持規(guī)模增長(zhǎng)：截止2023年中期，公司的在管和合約面積分別達(dá)到3.13和3.66億平米，分別同比增長(zhǎng)11.9%和9.1%。分業(yè)務(wù)板塊看，物業(yè)管理服務(wù)、針對(duì)開發(fā)商的增值服務(wù)和社服增值服務(wù)的收入分別為34.50、4.07和6.27億元，分別同比增長(zhǎng)44.8%、下降1.0%和增長(zhǎng)11.8%，收入占比分別達(dá)到76.9%、9.1%和14.0%。
　　維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)45.00港元：公司中高端商場(chǎng)的消費(fèi)韌性更強(qiáng)，確保業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)公司2023/2024年的營(yíng)業(yè)收入為167.1/205.5億元，同比增長(zhǎng)39.1%/22.9%；核心凈利潤(rùn)28.6/36.4億元，同比增長(zhǎng)28.6%/27.3%，維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)45.00港元，對(duì)應(yīng)2023/2024年P(guān)E為32/25倍。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：商場(chǎng)出租率及租金收入不及預(yù)期；商場(chǎng)開業(yè)進(jìn)展不及預(yù)期；輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期；物業(yè)管理收繳率不及預(yù)期。