>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大政策點(diǎn)評(píng)：居民加杠桿空間進(jìn)一步打開；京滬政策調(diào)整力度超預(yù)期-230905
| 上傳日期： |
2023/9/6 |
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| 845KB |
| 格式： |
pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
8月30日-9月1日，四個(gè)一線城市均全面放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”。8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知：《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
核心觀點(diǎn)
降低存量首套住房貸款利率，有助于減少家庭利息支出以及緩解提前還貸的現(xiàn)象。考慮到個(gè)人購(gòu)房貸款有部分為二套房房貸以及本次政策規(guī)定新發(fā)替換存量的利率在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率下限。根據(jù)我們的判斷，有兩個(gè)階段的發(fā)放的房貸或最多受益（見圖表1）。1）2010-2015年發(fā)放的房貸，總量約9.27萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)利率水平在4.63-7.62%之間；2）漲價(jià)去庫(kù)存后的2017年三季度到2022年一季度發(fā)放的貸款，利率區(qū)間在5.01-5.75%之間。我們認(rèn)為存量貸款利率下調(diào)，一方面，對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，當(dāng)前居民消費(fèi)較弱，疊加居民收入預(yù)期不足，在開源較難的情況下，通過(guò)減少利息支出節(jié)流，也能一定程度上促進(jìn)消費(fèi)和投資；另一方面，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，或能有效減少提前還貸現(xiàn)象，也能減少違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量房貸的情況。
統(tǒng)一下調(diào)二套房貸利率下限，進(jìn)一步打開房貸利率下降空間。2022年以來(lái)房貸利率下限經(jīng)過(guò)了多次調(diào)整：2022年5月首套房利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR-20BP；2022年9月央行曾出臺(tái)房?jī)r(jià)下跌的城市浮動(dòng)調(diào)整利率政策，即允許新房房?jī)r(jià)同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市突破首套房貸利率下限。此次政策將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR+60BP調(diào)整為不低于+20BP。根據(jù)最新5年期以上LPR報(bào)價(jià)，首套房貸利率最低可到4.0%（部分房?jī)r(jià)疲軟的城市可突破4.0%），二套房貸利率下限調(diào)整為4.4%，進(jìn)一步打開了房貸利率下調(diào)空間，帶動(dòng)實(shí)際房貸利率持續(xù)下降。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年8月百城首、二套主流房貸利率分別為3.90%、4.81%，同比分別回落42BP、25BP。其中，一線城市首、二套房貸利率分別為4.50%、5.03%；二線城市分別為3.88%、4.81%；三四線城市分別為3.87%、4.80%。二線城市房貸利率已經(jīng)基本降至和三四線城市相同的水平，而一線城市首二套房貸利率則分別高于其余城市超60BP和20BP，這主要是受限于自身城市房貸利率下限標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定。現(xiàn)在的利率政策體系雖有全國(guó)統(tǒng)一的下限，但實(shí)際實(shí)踐中，每個(gè)城市都有權(quán)利根據(jù)自身情況再定一個(gè)下限。2022年以來(lái)，一線城市外的大部分城市普遍大幅下調(diào)了房貸加點(diǎn)幅度。目前四個(gè)一線城市的首套房貸利率下限與全國(guó)不一致：北京（首套LPR+55BP，二套LPR+105BP）、上海（LPR+35BP,二套LPR+105BP）、深圳（首套LPR+30BP,二套LPR+60BP）、廣州（LPR，二套LPR+60BP）。當(dāng)前北京首、二套房貸利率分別為4.75%、5.25%，上海分別為4.55%、5.25%，深圳分別為4.5%、4.8%，廣州分別為4.2%、4.8%，均已經(jīng)降到了當(dāng)?shù)氐姆抠J利率下限。我們認(rèn)為，一線城市或?qū)⑹紫认抡{(diào)房貸利率加點(diǎn)數(shù)，打開房貸利率下行空間，預(yù)計(jì)房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)。
統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市。此前各地購(gòu)買商品住宅的首付比例下限非限購(gòu)區(qū)分別為首套20%、二套30%，限購(gòu)區(qū)域下限為首套30%、二套40%。本次監(jiān)管部門統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限，不再區(qū)分限購(gòu)和非限購(gòu)區(qū)域，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻。2022年以來(lái)，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至下限水平（即首套最低20%、二套30%）。貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)，截至2022年末82城首套房商貸首付比例最低至兩成，另有多地下調(diào)二套首付比例至30%，出臺(tái)取消認(rèn)房認(rèn)貸等舉措，在政策上給予居民貸款比例更大的支持。根據(jù)中指院的梳理，截至9月1日，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市以及廈門、長(zhǎng)沙、福州、杭州、成都、天津、西安、合肥、南京、武漢、青島、濟(jì)南等二線城市限購(gòu)區(qū)域的首套房最低首付比例仍在30-35%，二套房最低首付比例也高于30%，仍有下調(diào)空間，此次政策或?qū)⒗靡陨铣鞘械馁?gòu)房客，對(duì)于“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市一視同仁。不過(guò)，最終比例調(diào)整則按照具體市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需求由城市自主確定。我們判斷，二線城市大概率將首付比例調(diào)整全國(guó)統(tǒng)一的下限水平，一線城市二套房首付比例或更可能優(yōu)先調(diào)整。因?yàn)閺氖赘侗壤齺?lái)看，一線城市二套房首付比例明顯偏高。目前北京與上海首套首付比例為35%，廣州和深圳為30%。而北京、上海購(gòu)買二套普通住宅的,首付款比例不低于60%、50%，購(gòu)買二套非普通住宅的,首付款比例不低于80%、70%；廣州無(wú)房貸款已結(jié)清40%、有房貸款已結(jié)清50%、貸款未結(jié)清70%；深圳無(wú)房有貸款記錄50%、有房有貸款記錄70%。
一線城市二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變政策信號(hào)意義重大，其中北京和上海調(diào)整力度超出預(yù)期，明顯提振市場(chǎng)情緒。2023年8月30日廣州、深圳，9月1日上海、北京四個(gè)一線城市先后落實(shí)全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。其中廣深率先放開主要是因?yàn)镼2以來(lái)市場(chǎng)下行壓力不斷加大。1-7月廣州與深圳新房累計(jì)成交面積同比增速分別為5%和2%，低于北京的21%和上海的14%；
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