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收入增長(zhǎng)業(yè)績(jī)虧損，企業(yè)持續(xù)分化。根據(jù)公司中報(bào)，23H1板塊房企營(yíng)業(yè)收入1.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.9%，歸母凈虧損965億元，較22年同期多虧損586億元，主要受出險(xiǎn)房企拖累，剔除出險(xiǎn)房企后板塊整體實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)975億元，同比下降17%。利潤(rùn)率方面，23年上半年板塊扣稅毛利率為10.4%，同比下降4.1pct，利潤(rùn)率仍在探底，銷售管理費(fèi)用率5.8%，同比上升0.8pct，財(cái)務(wù)費(fèi)用率為4.4%，較15-21年均值上升2.3pct，此外資產(chǎn)減值損失提升、非并表項(xiàng)目收益減少及其他非經(jīng)常性損失對(duì)整體業(yè)績(jī)產(chǎn)生拖累，板塊盈利能力受到影響。
　　資產(chǎn)負(fù)債表：縮表進(jìn)行時(shí)，開(kāi)發(fā)類資產(chǎn)第二年下行。截至23H1，A+H板塊房企總資產(chǎn)23.4萬(wàn)億元，同比-5.6%，總負(fù)債規(guī)模19.6萬(wàn)億元，同比-4.8%，歸母凈資產(chǎn)2.1萬(wàn)億元，同比-15.1%。其中，開(kāi)發(fā)類資產(chǎn)13.8萬(wàn)億元，同比-7%，同比凈減少1.03萬(wàn)億元，預(yù)收賬款及合同負(fù)債6.03萬(wàn)億元，同比-12%，同比22H1減少8354億元。分類企業(yè)來(lái)看，規(guī)模強(qiáng)投資房企擴(kuò)表（總資產(chǎn)同比+10%），出險(xiǎn)企業(yè)歸母凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)負(fù)（-564億元），資產(chǎn)負(fù)債表分化加劇，從杠桿結(jié)構(gòu)來(lái)看，20-23H1，華發(fā)、建發(fā)、濱江、招商杠桿乘數(shù)提升最快。負(fù)債端，當(dāng)期更多的是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和降低融資成本，融資利率中海（3.54%）、華潤(rùn)（3.56%）、招商（3.65%）三家央企融資成本最低，越秀（3.98%）低于4%。
　　資源集中趨勢(shì)不變，竣工表現(xiàn)好于開(kāi)工。首先，強(qiáng)信用房企銷售表現(xiàn)領(lǐng)先，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，信用8強(qiáng)銷售金額前8月同比增長(zhǎng)22%，領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)32pct，信用8強(qiáng)/百?gòu)?qiáng)的比例從21年的21%上升至23年1-8月的33%。第二，23年上半年拿地力度超過(guò)30%的房企包括華潤(rùn)、建發(fā)、濱江、越秀、華發(fā)，投資端持續(xù)聚焦，提升權(quán)益比例，23H1拿地毛利率28.8%，維持高位。第三，重點(diǎn)房企上半年新開(kāi)工面積同比-34%，較21年同期下降74%，上半年開(kāi)工完成年初計(jì)劃42%，好于22年但低于21年，預(yù)計(jì)全年開(kāi)工增速將低于年初目標(biāo)（-7%）。第四，重點(diǎn)房企上半年竣工面積同比+6%，上半年竣工目標(biāo)完成率34%，好于21、22年同期水平，預(yù)計(jì)全年竣工面積有增長(zhǎng)。
　　投資建議。強(qiáng)信用房企的優(yōu)勢(shì)，在于財(cái)務(wù)安全與結(jié)算質(zhì)量穩(wěn)定，資源集中度持續(xù)提升。央行831新政后，打破了限購(gòu)城市首付比例的下限，需求釋放有望帶動(dòng)重點(diǎn)城市基本面企穩(wěn)復(fù)蘇，具備投資能力的規(guī)模強(qiáng)投資企業(yè)將充分獲益，部分全國(guó)布局的弱信用企業(yè)拿地和經(jīng)營(yíng)也會(huì)得到改善，建議關(guān)注地產(chǎn)板塊整體配置價(jià)值，關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)估值彈性。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示?；久娌患邦A(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。