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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　國慶前一周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)及物業(yè)板塊均有所下跌。國慶周A股休市、港股地產(chǎn)及物業(yè)板塊均有所下跌。國慶前一周（9.23-9.29）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.8%，在各板塊中位列第27；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.2%，在各板塊中位列第18。國慶周（9.30 -10.6）A股休市；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.6%，在各板塊中位列第8。國慶前一周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-4.5%，國慶周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-1.8%。
　　節(jié)前杭州十一批次土拍熱度較高，土地市場(chǎng)整體仍延續(xù)低迷趨勢(shì)。2023年第40周（9.25-10.1），全國300城宅地成交建面958萬㎡，單周環(huán)比36%，單周同比-51%，平均溢價(jià)率5%。2023年初至今，全國300城累計(jì)宅地成交建面25939萬㎡，累計(jì)同比-29%；年初至今，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　國慶前一周新房銷售環(huán)比回暖，國慶周新房成交備案有所延遲，數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)。國慶前一周（9.23-9.29）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)511萬平米，周環(huán)比+31%，周同比-34%。本周國慶周（9.30 -10.6）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)95萬平米，周環(huán)比-81%，周同比-61%。
　　國慶前一周二手房成交同環(huán)比均下降，國慶周二手房成交備案有所延遲，數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)。國慶前一周（9.23-9.29）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)159萬平米，周環(huán)比-16%，周同比-8%。本周國慶周（9.30 -10.6）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)5萬平米，周環(huán)比-97%，周同比-88%。
　　國慶整體銷售表現(xiàn)平淡，不同城市分化明顯。盡管8月9月以來從中央到地方的政策頻出，各房企抓緊“金九銀十”窗口加大營銷力度，但整體來看，35個(gè)城市的日均成交面積較2022年國慶假期（10.1-10.7）及2019年國慶假期（10.1-10.7）仍分別下降17%和24%。分城市能級(jí)來看，一線整體表現(xiàn)強(qiáng)于二線，二線強(qiáng)于三四線。具體城市來看，上海、廣州受推盤節(jié)奏等因素影響市場(chǎng)較為活躍；武漢、蘇州、青島等地在系列政策的支持下市場(chǎng)回暖。我們認(rèn)為盡管8、9月份政策頻出，但政策見效和信心改善仍需要等待一定的時(shí)間，目前“金九銀十”成色稍顯不足，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯恢復(fù)，短期內(nèi)更多城市仍將在供需兩端繼續(xù)出臺(tái)支持性政策，以助力市場(chǎng)加快恢復(fù)。
　　“金九”成色不佳，百強(qiáng)房企銷售累計(jì)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。2023年1-9月百強(qiáng)房企全口徑銷售46567元，累計(jì)同比-12%（較1-8月跌幅擴(kuò)大2.3pct）；9月單月全口徑銷售4419億元，環(huán)比+17%，同比-30%。9月單月看，各梯隊(duì)同比均大幅下滑，環(huán)比較8月有所增長(zhǎng)。TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯隊(duì)房企銷售金額單月同比分別為-26%、-23%、-37%、-43%；前20房企中華發(fā)、建發(fā)、中海9月單月同比增速超過20%。從房企角度看，不同房企間分化延續(xù)，1000-2000億梯隊(duì)房企表現(xiàn)亮眼。1-9月多數(shù)房企累計(jì)同比增速減小，TOP20房企中僅華發(fā)、越秀、建發(fā)累計(jì)同比增速在30%以上。
　　投資建議
　　金九百強(qiáng)房企銷售規(guī)模同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，銀十國慶假期銷售開局表現(xiàn)較為平淡。市場(chǎng)尚未修復(fù)，不僅仍需等待前期系列政策見效，預(yù)計(jì)后續(xù)全國范圍內(nèi)更多城市更將出臺(tái)系列支持性政策，加速市場(chǎng)恢復(fù)。推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、招商蛇口、綠城中國等。受益于政策利好不斷落地，將帶動(dòng)一二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，推薦擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約