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事件：公司發(fā)布2023年三季報(bào)。2023年1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.1億元，同比增長(zhǎng)73.0%；歸母凈利潤(rùn)-7588萬(wàn)元較上年同期減虧。業(yè)績(jī)符合預(yù)期。
　　第三季度利潤(rùn)率環(huán)比提升，業(yè)績(jī)受財(cái)務(wù)費(fèi)用拖累，未來(lái)有望扭虧為盈：公司2023年1-9月?tīng)I(yíng)收同比增長(zhǎng)73.0%主要是由于去年同期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入較少。公司上半年將持有的涉房業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債與珠實(shí)集團(tuán)、珠江健康合計(jì)持有的珠江城市服務(wù)100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，2023年4月起房地產(chǎn)公司不再納入合并報(bào)表范圍，因此第三季度營(yíng)收為3.7億元同比減少55.2%。利潤(rùn)方面：公司2023年第三季度毛利率為21.6%，環(huán)比第二季度提升1.5pct。公司第三季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-658萬(wàn)元，環(huán)比第二季度減虧。業(yè)績(jī)虧損的主要原因?yàn)楣?023年第三季度財(cái)務(wù)費(fèi)率高達(dá)8.3%，第三季度利息費(fèi)用為3700萬(wàn)元。我們認(rèn)為隨著20.2億的一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債逐步到期，公司明年利息費(fèi)用有望逐步縮減，帶動(dòng)業(yè)績(jī)扭虧為盈。同時(shí)公司現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，2023年第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為692萬(wàn)元，較第一季度的凈額-6384萬(wàn)元顯著改善。
　　在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)多元，城服板塊優(yōu)勢(shì)突出：截至2023年6月30日，珠江城服在管項(xiàng)目共計(jì)343個(gè)（住宅140個(gè)、非住187個(gè)、體育場(chǎng)館16個(gè)），在管面積共計(jì)3650.4萬(wàn)方。非住項(xiàng)目中涵蓋酒店、商寫(xiě)、公共設(shè)施、工業(yè)園、政府辦公樓等多個(gè)業(yè)態(tài)。城市服務(wù)方面：珠江文體在管項(xiàng)目16個(gè)，先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，在以委托運(yùn)營(yíng)和公私合營(yíng)（PPP）模式參與場(chǎng)館建設(shè)以及管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面擁有極大優(yōu)勢(shì)和豐富經(jīng)驗(yàn)，由于體育場(chǎng)館項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期平均在15-17年，公司此塊業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)。
　　加強(qiáng)集團(tuán)協(xié)同，乘城中村政策之風(fēng)，業(yè)務(wù)擴(kuò)張可期：作為公司大股東，珠實(shí)集團(tuán)已成為廣州市最大國(guó)有住房租賃平臺(tái)和城市更新國(guó)有土地整備平臺(tái)。10月24日，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》審議通過(guò)。根據(jù)《規(guī)劃》，至2025/2030/2035年累計(jì)推進(jìn)城市更新約130/230/300萬(wàn)方（含城中村改造70/120/155萬(wàn)方）。珠江股份重組后通過(guò)加強(qiáng)與珠實(shí)集團(tuán)的協(xié)同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機(jī)會(huì)承接大量母公司及兄弟單位項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，助力在管規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張。
　　盈利預(yù)測(cè)：公司完成資產(chǎn)重組后順利實(shí)現(xiàn)從“地產(chǎn)”向“城市服務(wù)+文體運(yùn)營(yíng)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。我們維持公司2023/2024/2025年的歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為-0.64/0.82/0.95億元，對(duì)應(yīng)EPS為-0.07/0.10/0.11元，對(duì)應(yīng)2024/2025年市盈率為36.7/31.9倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：城中村改造政策落地不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度超預(yù)期下行；市場(chǎng)化外拓不及預(yù)期。