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整體概述
　　2023年10月12日，上海市第三批集中供地的首輪交易活動(dòng)落下帷幕。據(jù)此前上海土地交易市場(chǎng)公告，本輪交易地塊涉及6個(gè)行政區(qū)、共計(jì)7幅地塊，包含5幅純住宅用地和2幅含住宅的混合用地。這些地塊土地總面積為50.14萬(wàn)平方米，起始總價(jià)184.59億元。值得注意的是，許久沒(méi)有住宅用地出讓的長(zhǎng)寧區(qū)也有了動(dòng)靜，總出讓面積接近2萬(wàn)平方米。據(jù)上海土地市場(chǎng)公布的官方數(shù)據(jù)中顯示，共有8家房企參與此幅地塊競(jìng)拍，包括招商、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)等龍頭房企。最終，7幅地塊成交總價(jià)達(dá)197億元，其中5幅地塊溢價(jià)成交。
　　交易特點(diǎn)
　　1）土拍規(guī)則發(fā)生變化
　　本輪集中供地出讓活動(dòng)的相關(guān)規(guī)則進(jìn)行了較大調(diào)整，主要包含以下三方面：
　　①核心區(qū)地塊重新啟動(dòng)“招掛復(fù)合”出讓方式
　　本輪交易的7幅地塊中，有2幅熱門(mén)的中心區(qū)域地塊采取“招掛復(fù)合”的出讓方式，要求當(dāng)競(jìng)標(biāo)者超過(guò)10家時(shí)，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行打分。不過(guò)在這2幅地塊的交易過(guò)程中，由于參拍企業(yè)均未超過(guò)10家，因此沒(méi)有進(jìn)入打分階段。采用“招掛復(fù)合”的出讓方式，實(shí)際上提高了獲取土地的門(mén)檻。對(duì)于中、小規(guī)模的房企來(lái)說(shuō)，將增加他們獲取這類(lèi)位于核心區(qū)域、競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊的難度。
　　 ②增設(shè)競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)
　　本次土拍活動(dòng)規(guī)定，報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后將進(jìn)入競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”階段，主要競(jìng)報(bào)內(nèi)容包括“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”。如果仍有多個(gè)競(jìng)買(mǎi)人接受最高限價(jià)和相同的競(jìng)報(bào)條件，那么最終競(jìng)得者將通過(guò)抽簽來(lái)確定。對(duì)于已經(jīng)步入住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展階段的上海來(lái)說(shuō)，此舉可引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商提供高質(zhì)量建筑，促進(jìn)和推動(dòng)城市建設(shè)向更加可持續(xù)、環(huán)保、宜居的方向發(fā)展。
　?、鬯械貕K明確裝修標(biāo)準(zhǔn)
　　本次交易的7幅地塊，均公布了最低裝修標(biāo)準(zhǔn)，浦東三林地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)為2500元/平方米，長(zhǎng)寧、靜安2幅地塊為4000元/平方米，其余地塊均為2000元/平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)的明確，或有效規(guī)范和提升建筑物的裝修質(zhì)量，更好保障購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)益。
　　2）房企對(duì)于各板塊拿地?zé)崆榉只觿?br>　　從今年三個(gè)批次集中供地交易情況來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于不同區(qū)域土地的需求呈現(xiàn)出越來(lái)越明顯的分化趨勢(shì)。熱門(mén)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地需求旺盛；而次熱門(mén)或偏遠(yuǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，拿地?zé)崆橹饾u減弱。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，使得房企在拿地決策中更加注重風(fēng)險(xiǎn)控制和回報(bào)率之間的平衡，會(huì)盡可能規(guī)避那些，在市場(chǎng)上復(fù)蘇不及預(yù)期時(shí)比較容易滯銷(xiāo)的遠(yuǎn)郊及近郊部分區(qū)域。
　　3）參與企業(yè)均為央國(guó)企，民企全體缺席
　　與今年前兩批次集中供地交易不同的是，本輪交易只有央國(guó)企參與競(jìng)拍，民營(yíng)企業(yè)全部缺席。民營(yíng)企業(yè)在面臨一系列挑戰(zhàn)的情況下，采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，暫緩進(jìn)入土地市場(chǎng)。一方面由于資金流受限，在資金緊張的情況下對(duì)競(jìng)購(gòu)更多地塊缺乏信心；另一方面，由于土地價(jià)格過(guò)高、市場(chǎng)前景的不確定性等因素，特別是近期恒大、碧桂園等大型地產(chǎn)企業(yè)接連暴雷，讓其他企業(yè)對(duì)樓市預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)持擔(dān)憂態(tài)度，觀望情緒濃厚。
　　地塊區(qū)域分布
　　第三批次第一輪出讓的7幅地塊具體分布在：靜安區(qū)（1幅）、長(zhǎng)寧區(qū)（1幅）、浦東新區(qū)（1幅）、奉賢區(qū)（1幅）、金山區(qū)（1幅）、青浦區(qū)（2幅）。從地塊數(shù)量及分布上來(lái)看，雖然整體規(guī)模較小，但質(zhì)量較高。除了一直作為供地主力的五大新城持續(xù)發(fā)力外，本輪有2幅市區(qū)地塊，與今年第二批集中供地的第一輪（16幅地塊中市區(qū)僅1幅）相比，供地質(zhì)量有明顯提升。
　　優(yōu)質(zhì)地塊因地理位置優(yōu)勢(shì)、高開(kāi)發(fā)潛力和良好的配套設(shè)施，更容易獲得開(kāi)發(fā)商的青睞。這些地塊能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更快的回籠資金，一定程度上緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)從市場(chǎng)供需平衡的角度看，也能夠緩解熱門(mén)區(qū)域需求超過(guò)供應(yīng)的問(wèn)題。
　　政府適時(shí)推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，不僅可以提高房企拿地的積極性，同時(shí)也能在一定程度上提振當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。