>> 海通證券-越秀地產(chǎn)(0123.HK)四十年堅實沉淀，雙國資能力加持-231112
| 上傳日期： |
2023/11/12 |
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| 2139KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
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作者： |
涂力磊,謝鹽 |
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雙國資背景，帶來更強大股東實力。截至2022年12月31日，越秀集團直接和間接持有越秀地產(chǎn)上市公司合計約39.78%股份，為公司第一大股東；廣州地鐵集團作為公司第二大股東，通過全資公司廣州地鐵投融資（香港）有限公司持有越秀地產(chǎn)19.9%股份?？紤]到越秀集團是國務(wù)院國企改革“雙百企業(yè)”以及廣州地鐵在統(tǒng)籌推進“軌道上的大灣區(qū)”建設(shè)方面的綜合實力和業(yè)務(wù)定位，我們認為越秀地產(chǎn)雙國資的股東背景實力，有望為其各項業(yè)務(wù)發(fā)展帶來強大的資源優(yōu)勢和支持。
合同銷售逆勢增長，多元增儲鞏固核心競爭力。2023年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)累計合同銷售金額人民幣836.3億元，同比+71.0%，完成23年全年合同銷售目標人民幣1320億元的63.4%。截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)擁有土地儲備面積2813萬平方米，分布于全國30個城市。近年來，公司優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，投資項目優(yōu)中選優(yōu)并持續(xù)完善以TOD、“城市運營”、城市更新、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍的“6+1”特色化、多元化增儲平臺，近年來非公開市場增儲模式占比超過50%+。
TOD業(yè)務(wù)股東背景加持，全國化拓展實現(xiàn)新突破。截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共開發(fā)9個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到398萬平方米，約占公司總土地儲備的14.2%；2022年，越秀地產(chǎn)于杭州通過產(chǎn)交所摘牌方式股權(quán)收購了勾莊TOD項目，首次走出廣州和大灣區(qū)。
商住并舉，地產(chǎn)房托雙平臺互動。近年來，公司房托經(jīng)營收入重新步入增長軌道，而商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入保持相對穩(wěn)定。2023年上半年，公司直接持有的商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)租賃收入約人民幣2.1億元，同比+16.7%；持有的36.83%單位權(quán)益的越秀房產(chǎn)基金實現(xiàn)經(jīng)營收入約人民幣10.6億元，同比+12.4%。
成功融資增厚現(xiàn)金實力，業(yè)務(wù)發(fā)展空間可期。2023年6月2日，越秀地產(chǎn)宣布供股獲1.15倍超額認購，母公司越秀集團和第二大股東廣州地鐵集團對供股全力支持。隨著“城中村改造”相關(guān)政策的持續(xù)推進同時考慮到越秀地產(chǎn)作為廣州市屬國資地產(chǎn)的龍頭地位，我們認為公司具備成熟的土地規(guī)劃和資源統(tǒng)籌的能力，穩(wěn)健的財務(wù)狀況和資金實力亦可為做地資金的籌措提供保障，上述競爭優(yōu)勢能夠為公司進一步參與相關(guān)項目提供契機。
投資建議。我們預測2023年EPS為人民幣1.20元，給予公司23年8-10倍PE估值，對應(yīng)市值區(qū)間為423-529億港元，對應(yīng)合理價值區(qū)間為每股10.51-13.13港元。（本文非特別注明，均為人民幣計價，1港元=0.9156元人民幣）
風險提示：市場修復不及預期
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