>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2023W45：本周新房成交同比-22.3%，市場延續(xù)低迷靜待政策繼續(xù)落地與加碼-231112
| 上傳日期： |
2023/11/13 |
大小： |
984KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君,肖依依 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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“第二支箭”將繼續(xù)助力民營房企發(fā)債融資，行業(yè)流動性問題依然嚴峻。近期“第二支箭”將支持新城控股、美的置業(yè)、卓越商管等民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，其中部分項目募集資金將用于保交樓、償還境外債務、推進城中村改造、城市更新項目。同時，龍湖、金輝、華宇、新希望地產(chǎn)等民企債券發(fā)行正在推進中。境外債方面，今年整體發(fā)行依然接近停滯，僅極少部分房企發(fā)行境外債。11月9日，越秀地產(chǎn)公告計劃于澳交所擔保發(fā)行一筆3年期5.1億元的境外人民幣債券，用來償還一年內到期的境外債。目前年內債券到期高峰已過，11、12月分別到期589.1、576.2億元；2024年一季度將迎來下個到期高峰?？紤]到目前民企債券發(fā)行尚未完全修復、新房銷售市場依然低迷、年末包括建安等各項費用支付節(jié)點臨近，行業(yè)流動性問題依然嚴峻。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為2.5%，領先滬深300指數(shù)2.42個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第5名。
新房：本周新房成交創(chuàng)近兩月除黃金周外的新低，各能級城市出現(xiàn)普跌。本周30個城市新房成交面積為178.9萬平方米，環(huán)比下降35.0%，同比下降22.3%，其中樣本一線城市的新房成交面積為45.3萬方，環(huán)比-23.9%，同比-16.7%；樣本二線城市為106.7萬方，環(huán)比-39.6%，同比-17.6%；樣本三線城市為26.9萬方，環(huán)比-30.6%，同比-41.9%。從今年累計45周新房成交面積同比看，樣本30城共計12104.6萬方，同比-8.3%；一線城市為2875.3萬方，同比0.7%；二線城市為6869.0萬方，同比-9.5%；三線城市為2360.3萬方，同比-14.1%。
二手房：本周13個樣本城市二手房成交面積合計114.6萬方，環(huán)比下降6.4%，同比增長13.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為32.2萬方，環(huán)比-2.1%；樣本二線城市為57.5萬方，環(huán)比-11.3%；樣本三線城市為24.9萬方，環(huán)比0.7%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（11.06-11.12）共發(fā)行房企信用債4只，環(huán)比減少1只；發(fā)行規(guī)模共計18.00億元，環(huán)比減少-39億元，總償還量61.91億元，環(huán)比減少-14.83億元，凈融資額為-43.91億元，環(huán)比減少24.17億元。
投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們仍然堅持2022年以來的觀點，最終政策力度有望媲美2008、2014年。臨近11月和12月的重要會議窗口期，我們認為存在博弈政策的反彈機會，擇股方向包含以下幾個方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。
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