>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第49周周報(bào)(12月2日-12月8日)：新房二手房成交環(huán)比下降，融資政策支持力度持續(xù)加大-231211
| 上傳日期： |
2023/12/11 |
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| 2172KB |
| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比由升轉(zhuǎn)降，同比降幅擴(kuò)大；二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比增幅收窄；土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率環(huán)比上升。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比由升轉(zhuǎn)降，同比降幅擴(kuò)大。40城新房成交面積為268.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.0%，環(huán)比降幅較上周擴(kuò)大了44.9個(gè)百分點(diǎn)，同比下降29.7%，同比降幅較上周擴(kuò)大了26.5個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-52.8%、-10.2%、-22.1%，同比增速分別為-37.8%、-24.1%、-34.0%。一、二、三四線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了69.7、13.5、9.1個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比增幅收窄。18個(gè)城市成交面積為166.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.0%，環(huán)比降幅較上周擴(kuò)大了6.3個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲17.6%，同比增幅較上周縮小了19.2個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-9.9%、-4.2%、-11.9%，同比增速分別為50.4%、1.6%、24.2%。一、二、三四線城市同比增幅較上周分別縮小了11.8、17.0、33.4個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積環(huán)比上升，同比下降；去化周期環(huán)比下降，同比上升。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為10061萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為0.5%，同比增速為-4.8%。去化周期為17.4個(gè)月，環(huán)比減少0.1個(gè)月，同比提升5.0個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為17.5、15.7、57.0個(gè)月，一線城市環(huán)比提升0.1個(gè)月，二、三四線城市環(huán)比分別降低0.2、3.3個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別提升1.0、6.4、29.2個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率環(huán)比上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為6326.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1.3%，同比下降19.6%；成交土地總價(jià)為1278.7億元，環(huán)比上漲27.8%，同比下降28.3%；成交土地樓面均價(jià)為2021元/平，環(huán)比上漲26.2%，同比下降10.8%；百城成交土地溢價(jià)率為3.2%，環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為134.9億元，環(huán)比上升11.6%，同比下降33.4%?？們斶€量為71.2億元，同比上升21.8%（前值：90.6%），環(huán)比下降57.5%；凈融資額為63.6億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-3.7%，較上周上升1.2pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為-1.3%，較上周上升2.0pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.19X，較上周下降0.41X。北上資金對(duì)電子、電力設(shè)備、有色金屬加倉(cāng)金額較大，分別為32.78、11.74、9.59億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.79%（上周為-0.84%），凈賣出0.75億元（上周凈賣出3.23億元）。
投資建議
本周，需求端政策方面，蘇州自12月1日起實(shí)施購(gòu)房契稅補(bǔ)貼；同時(shí)，據(jù)觀察者網(wǎng)等多家媒體報(bào)道，蘇州新房銷售降價(jià)幅度不受限制。我們認(rèn)為，這短期內(nèi)將有利于房企通過降價(jià)促銷的方式更快回籠資金，同時(shí)減少爛尾樓的情況，但最終銷售與去化情況如何，還需要等待市場(chǎng)進(jìn)一步的檢驗(yàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，也仍然需要解決市場(chǎng)需求的根本問題。溫州發(fā)布多條支持措施，包括探索“房票”抵首付、二套房公積金貸款首付比例由40%降至30%等，均有助于一定程度上緩解購(gòu)房者資金壓力。
此外，根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，自11月17日央行等部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，明確要求“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求后”，已有中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行、光大銀行、廣發(fā)銀行、浙商銀行、中信銀行等多家銀行密集與房企召開座談會(huì)，對(duì)接房企融資需求。從信號(hào)意義來(lái)說，給市場(chǎng)注入了一定的信心，緩解了部分對(duì)于民營(yíng)房企和出險(xiǎn)房企的連環(huán)信用恐慌。我們認(rèn)為后續(xù)融資的實(shí)際落地才能對(duì)房企起到最有力的支持作用，銀行或?qū)⒁灰曂?，以?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金封閉運(yùn)行為風(fēng)控模式，來(lái)決定是否給予貸款，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)可控。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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