>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議點(diǎn)評(píng)：“先立后破”，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式-231212
| 上傳日期： |
2023/12/13 |
大小： |
659KB |
| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
招商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
趙可 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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再提“防風(fēng)險(xiǎn)”，且“房地產(chǎn)”置于首位，或表明依然高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作，后續(xù)或可關(guān)注包括融資端在內(nèi)的供需兩端進(jìn)一步政策支持；加快推進(jìn)“三大工程”，或?qū)崿F(xiàn)“先立后破”，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
再提“防風(fēng)險(xiǎn)”，且“房地產(chǎn)”置于首位，或表明依然高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作，后續(xù)或可關(guān)注包括融資端在內(nèi)的供需兩端進(jìn)一步政策支持。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”、“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”，與12月政治局會(huì)議表述一致，判斷“防風(fēng)險(xiǎn)”或仍是重要政策目標(biāo)；同時(shí)明確“要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)”，將房地產(chǎn)放在首位，并提出“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，或表明依然高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作；同時(shí)提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”，與11月17日中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)一致，后續(xù)或可關(guān)注包括融資端在內(nèi)的供需兩端進(jìn)一步政策支持。
加快推進(jìn)“三大工程”，或?qū)崿F(xiàn)“先立后破”，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！凹涌焱七M(jìn)保障性住房建設(shè)、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等‘三大工程’”，在7月政治局“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”表述的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，或意味著“三大工程”有望加速落地，在新的模式下直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)；同時(shí)會(huì)議也提出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，一方面，“三大工程”或是房地產(chǎn)發(fā)展新模式內(nèi)涵的一部分，另一方面，加快推進(jìn)“三大工程”或可實(shí)現(xiàn)“先立后破”，在短期內(nèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并配以相關(guān)基礎(chǔ)性制度的完善，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。據(jù)我們測(cè)算，35城城中村改造房地產(chǎn)投資額約為11.2萬(wàn)億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈總投資額約為16.2萬(wàn)億元；估算35城保障性住房缺口對(duì)應(yīng)總投資額約50萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)可拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈投資或超70萬(wàn)億元。（詳見(jiàn)《行業(yè)均衡與主體平衡——房地產(chǎn)業(yè)2024年投資策略》）
配置建議：
股票方面：（1）關(guān)注融資端政策和需求端共同發(fā)力，關(guān)注落地節(jié)奏，關(guān)注三大工程對(duì)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用；（2）在政策進(jìn)一步改善下，24年年末“有效庫(kù)存”去化周期或不到3年，或助力24年下半年開(kāi)工和房?jī)r(jià)企穩(wěn)，從而進(jìn)一步改變購(gòu)買(mǎi)能力和意愿。
房地產(chǎn)角度：基于需求端政策的邊際改善預(yù)期以及供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性短缺和過(guò)剩并存，維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【華潤(rùn)置地】【保利發(fā)展】【中國(guó)海外發(fā)展】【龍湖集團(tuán)】【萬(wàn)科A】等，以及從區(qū)域開(kāi)始擴(kuò)大發(fā)力的彈性標(biāo)的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】等；
產(chǎn)業(yè)鏈角度：若明年竣工回落預(yù)期提前落地，或可加大關(guān)注。“房企惡性競(jìng)爭(zhēng)下的竣工周期”驅(qū)動(dòng)將轉(zhuǎn)為“競(jìng)爭(zhēng)格局改善”驅(qū)動(dòng)，邏輯或生變，關(guān)注C端入口強(qiáng)化，C端進(jìn)入B端，高端下沉中端，以及行業(yè)新進(jìn)入者，重視產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型方向及邏輯再造可能，關(guān)注【皮阿諾】等；
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型如購(gòu)物中心/寫(xiě)字樓/長(zhǎng)租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計(jì)/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長(zhǎng)賽道機(jī)會(huì)，如物管關(guān)注【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤(rùn)萬(wàn)象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長(zhǎng)賽道布局以及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資管的促進(jìn)。
債券方面：
（1）若融資端政策進(jìn)一步改善和落地，部分房企短端債券價(jià)格或有望持續(xù)修復(fù)，長(zhǎng)端債券價(jià)格修復(fù)或可關(guān)注需求端的進(jìn)一步修復(fù)；（2）“展期組”房企未來(lái)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力或取決于資產(chǎn)質(zhì)量以及債務(wù)結(jié)構(gòu)；（3）規(guī)模國(guó)央企或仍是稀缺資產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策支持不及預(yù)期，銷售復(fù)蘇不及預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期等。
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