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老齡化對住房需求影響有限，行業(yè)需求未被透支。我們從人口結(jié)構(gòu)與住房需求分拆兩個角度，采用兩種模型分別對未來我國每年的住宅潛在需求總量做了簡單的測算，測算結(jié)果表明2023-2033年的每年住宅需求量均值約為10.8億平米，并不會出現(xiàn)大幅的衰退。
　　我國建筑生命周期呈現(xiàn)短壽命型，存量住房折舊需求占比高。中國的住房設計壽命是70年的周期，但是中國住宅更新速度較快，建筑生命周期呈現(xiàn)短壽命型。我們選取年折舊率范圍在1.2%-1.8%之間，來計算現(xiàn)有住房的折舊量，經(jīng)過兩種模型的測算結(jié)果均表明存量住房的折舊將帶來較大規(guī)模的住宅需求。修正M-W模型中，謹慎、中性、樂觀情形下預計補償性住房折舊規(guī)模分別為4.5、5.62、6.75億平方米。
　　我國正積極推動城中村項目改造，其發(fā)展也會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模造成深遠的影響。我們通過測算城中村個數(shù)的方式計算得到城中村建筑面積。據(jù)各城市的政府網(wǎng)站，我們測算得到21個超大特大城市共有3409個城中村，城中村占地面積約為10.91億平米。此外，我們假設40%和30%的拆建比，并采用2.5為容積率進行計算，推算出城中村改造的總建筑面積約為8.18-10.90億平方米，由于城中村建設周期普遍較長，預計需求將在后續(xù)8-10年持續(xù)釋放，平均每年可帶動銷售面積0.8-1.4億平方米，每年釋放需求約占我們測算的住宅需求量10.8億平米的7.9%-12.6%。
　　投資建議：綜合上述的測算結(jié)果，我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)年均的需求中樞仍將維持在10.8億平方米的水平，行業(yè)整體規(guī)模仍舊穩(wěn)固，在度過當下的下行期后，行業(yè)頭部效應將愈加凸顯，財務安全性高同時土儲優(yōu)質(zhì)的房企未來有望持續(xù)勝出，兼具價值與成長屬性。建議關(guān)注，濱江集團、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份等。
　　此外，城中村項目的持續(xù)推進也將為行業(yè)的需求帶來新的增量，建議關(guān)注，中華企業(yè)、首開股份、城建發(fā)展、天健集團等。
　　風險提示：房地產(chǎn)政策放松力度不及預期，居民購買力下滑導致銷售不佳，各地城中村政策執(zhí)行力度不及預期，研報使用信息更新不及時，行業(yè)規(guī)模測算偏差風險。