>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：一二手房合計同比增長，百強銷售低位收官-240101
| 上傳日期： |
2024/1/2 |
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| 2660KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻,王祎馨 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)下跌，港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊上漲。本周（12.23-12.29）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-0.3%，在各板塊中位列第26；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+4.1%，在各板塊中位列第12。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+6%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+5.1%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+2.8%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+0.9%和+3.1%。
全年土地市場成交繼續(xù)縮量，房企更聚焦核心城市核心地塊。2023年全國300城宅地成交建面48722萬㎡，同比-21.9%；成交樓面價5795元/㎡，同比+7.0%；平均溢價率4.76%，同比提高1.71個百分點。2023年保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周新房銷售同環(huán)比上升，受低基數(shù)和政策帶動，一線城市同環(huán)比增幅明顯。本周（12.23-12.29）35個城市商品房成交合計569萬平米，周環(huán)比+30%，周同比+11%。其中：一線城市周環(huán)比+31%，周同比+29%；二線城市周環(huán)比+30%，周同比+5%；三四線城市周環(huán)比+30%，周同比+12%。
本周二手房成交同比上升，環(huán)比下降，整體成交規(guī)模維持穩(wěn)定。本周（12.23-12.29）15個城市二手房成交合計179萬平米，周環(huán)比-6%，周同比+59%。其中：一線城市周環(huán)比+6%，周同比+30%；二線城市周環(huán)比-8%，周同比+73%；三四線城市周環(huán)比-22%，周同比+2%。
2023年一二手房合計成交面積同比正增長。2023年1月1日至12月29日，35城新房成交面積19755萬方，同比-11.1%，在2022年的低基數(shù)上二次探底；15城二手房成交面積9252萬方，同比+27.6%，結(jié)束2020年以來的連降趨勢；13城一二手房合計成交面積20262萬方，同比+4.7%，表明今年系列政策組合拳效果逐漸釋放，住房需求較為穩(wěn)定，但其中結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。隨著我國房地產(chǎn)市場進入增量存量并進發(fā)展，二手房成交占比提升，根據(jù)住建部，今年1-11月二手房交易占比達37.1%，創(chuàng)歷史新高。當前全國已有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅，在政策寬松的環(huán)境下，后續(xù)二手房成交或保持較高的活躍度。
百強房企銷售累計同比跌幅繼續(xù)擴大，全年低位收官。根據(jù)克而瑞，2023年1-12月百強房企全口徑銷售60064億元，累計同比-17.7%，較1-11月跌幅擴大2.2pct。12月單月全口徑銷售4775億元，同比-37%，各梯隊房企同比均明顯下滑，環(huán)比+11%，環(huán)比略有翹尾但幅度小于往年。從各梯隊房企表現(xiàn)來看，1-12月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100銷售金額累計同比分別為-13%、-18%、-23%和-24%，頭部房企韌性相對更強。中等規(guī)模的地方國資房企表現(xiàn)兩眼，全年銷售逆勢增長，其中建發(fā)、越秀的同比增幅超過10%?？偨Y(jié)而言，2023年行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整的背景下，供給側(cè)分化加劇，央國企表現(xiàn)好于民企及混合所有制，如中海、華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等經(jīng)營穩(wěn)健、以改善型為主的房企能夠把握市場窗口機遇，積極營銷去化。
投資建議
2023年樓市收官,從市場來看增量存量并進，二手房占比持續(xù)提升,一二手房合計成交同比正增長;從房企來看,部分央國企2023年實現(xiàn)銷售逆勢增長。行業(yè)持續(xù)分化下，更考驗房企的產(chǎn)品、服務(wù)、品牌等核心競爭力。推薦重點布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企，如華潤置地、建發(fā)國際集團、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等。受益于政策利好不斷落地，將帶動一二手房市場活躍度持續(xù)提升，推薦擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺貝殼。
風(fēng)險提示
寬松政策對市場提振不佳;三四線城市恢復(fù)力度弱;多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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