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克而瑞公布2023年1-12月房企銷售排行榜，TOP50房企累計權(quán)益銷售金額跌幅走闊3.3pct，市場表現(xiàn)略低于預期，在營銷力度增強且寬松政策持續(xù)釋放的背景下，新房復蘇動能依舊不足。12月TOP50房企權(quán)益銷售金額2962億元，同比下跌35%，較上月跌幅走闊3.3pct，其中央國企占比為73%，為年內(nèi)峰值，較1月上漲15pct。從單個房企的表現(xiàn)來看，共有9家房企實現(xiàn)單月權(quán)益銷售金額超百億元，其中排名前三的分別是保利發(fā)展（347億元）、萬科（211億元）和中海地產(chǎn)（205億元）。
　　新房與二手房繼續(xù)呈現(xiàn)“此消彼長”的關(guān)系，1-11月二手房交易占比創(chuàng)新高，達到37.1%。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，2023年1-11月全國二手房交易量占房屋交易量的比重達到37.1%，全國范圍內(nèi)有7個省和直轄市二手住宅的交易量超過新建商品住宅交易量。在住房需求總體穩(wěn)定的背景下，2023年下半年以來新房和二手房整體表現(xiàn)為對沖關(guān)系，從12月單月來看，18個重點城市二手房成交面積同比上漲37%，與新房的走勢分化。
　　2023年TOP50房企合計權(quán)益銷售金額同比下滑16%，其中頭部房企韌性最強，后續(xù)將持續(xù)關(guān)注保障房落地對商品房市場的影響。2023年TOP50房企全年權(quán)益銷售金額合計為3.5萬億元，其中TOP10房企規(guī)模占比為53%，10家房企的年權(quán)益銷售額均突破千億元，保利發(fā)展為列第一，達3057億元。從各個梯隊的合計權(quán)益銷售金額同比走勢來看，TOP10/TOP11-30/TOP31-50分別同比下滑11%/21%/23%，可見TOP10房企的銷售韌性最強。另外，考慮到后續(xù)保障房與商品房的雙軌制模式，在近期保障房相關(guān)基礎(chǔ)性制度落地、各地項目逐步開工的背景下，2024年在繼續(xù)關(guān)注需求改善的同時，還需要關(guān)注保障房對商品房的擠出效應帶來的影響。
　　繼續(xù)建議關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的重組房企，負債減少將帶來彈性機會。2024年的機會主要來自于資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，受益標的為旭輝控股集團、融創(chuàng)中國等，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團、招商蛇口。
　　風險提示：走過去土地金融模式，市場需求加速下行。