>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)：配售型保障房的新年開局隱含哪些線索？-240123
| 上傳日期： |
2024/1/24 |
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pdf 共5頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義 |
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2023年8月國常會發(fā)布《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)[2023]14號文），加速建設配售型保障房被提上日程。新年以來，多個城市的配售型保障房項目陸續(xù)開工，哪些城市走在前面？從首批落地項目來看，又具備哪些微觀特征？
對后續(xù)商品房市場有多大影響？配售型保障房政策的內(nèi)涵是補短板和規(guī)范化
我國住房雙軌制的供應體系由來已久，配售型保障房也并非新鮮事物，而是對過往住房建設的補短板和保障住房的規(guī)范化；過去二十年，住房雙軌制過于偏重商品端，基本居住權(quán)利的公平性有待提高，且保障房建設品類眾多，不利于統(tǒng)一管理。配售型保障房是新一輪保障房建設重點拓展的新路子，對過去的眾多品類進行統(tǒng)一和規(guī)范，按保本微利原則配售，一個家庭限購一套，實施嚴格的封閉管理，與商品房市場充分隔離。近半年來，各地均在推進和上報相關(guān)項目。
各地配售型保障房的籌建進度如何？
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有福州、深圳、廣州等地的項目動工建設，成都、沈陽、大連、南寧等地也公布了今年的籌建計劃。深圳首批13個項目已于去年底集中開工，合計1萬套；廣州2024年計劃籌建12個項目，合計1萬套，其中，新開工的8個項目0.46萬套，其余4個項目是其他政策性住房存量轉(zhuǎn)化而來。福州已初步選址8個地塊，約1.24萬套，其中，濱海雙龍新居項目在全國率先開工；上述其他幾個二線城市今年籌建計劃基本在0.2-0.5萬套量級。
配售型保障房對商品房市場影響有多大？
體量有多大？深圳近年來配售型保障房建設體量一直較大，據(jù)不完全統(tǒng)計，2022-2023年均有近1.5萬套量級，占一手商品住宅銷量的40%以上，按最新披露的首批1萬套測算，相當于去年新房銷量的近30%，對商品房市場的影響依然較大。廣州如果只算新開工的0.46萬套，占2023年新房銷量的6%，如果包括存量項目轉(zhuǎn)化，合計1萬套占新房銷量的13%。二線城市里，福州首批選址項目占新房銷量的22%，但未必在一年內(nèi)全部開發(fā)；大連籌建套數(shù)占新房銷量的11%，成都、沈陽、南寧等地占新房銷量個位數(shù)百分比；從首批落地城市來看，深圳配售型保障房建設體量仍較大，而其他城市占比相對可控。區(qū)位又如何？深圳項目有一半分布在南山、福田、龍華等相對優(yōu)質(zhì)區(qū)位；廣州項目均位于天河、海珠等核心區(qū)或番禺、黃埔等近郊區(qū)；項目選址不可能地段絕佳，但整體交通便利、配套齊全，多強調(diào)“職住平衡”，符合中低收入和新人才群體。定價打幾折？深圳首批項目容積率4.28，套均76平，每平總投資僅1.65萬，保本微利原則下低價配售可期，此前其他配售型保障房定價基本在周邊商品房的5折左右；福州已開工的濱海新區(qū)雙龍新居項目，每平總投資僅0.46萬，保本微利原則下低價配售也可期。
投資建議：估值已調(diào)整至長期均衡區(qū)間，關(guān)注優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭和弱周期標的
低價配售型保障房難免分流商品房，但程度取決于體量和區(qū)位；從首批落地城市看，土地和激勵約束下，不可能都選擇優(yōu)質(zhì)地段，體量上深圳仍是先鋒，其余則相對可控。行業(yè)仍在尋找新均衡，但量的急跌階段正在過去，Q2開始跌幅會逐步收斂，并且在下半年某個時點回歸正負零，只是價格仍有結(jié)構(gòu)性壓力。建議關(guān)注具備產(chǎn)品力的供給側(cè)勝出型房企，以及具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的國央企物業(yè)龍頭和優(yōu)質(zhì)代建龍頭。此外，亦需關(guān)注直接受益于“三大工程”的相關(guān)標的。
風險提示
1、銷售表現(xiàn)持續(xù)低于預期。2、房價下跌導致量價負反饋。3、配售型保障房分流商品房。
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