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核心觀點(diǎn)：
　　事件：2024年2月20日，央行公布五年期LPR為3.95%，一年期LPR為3.45%。
　　五年期LPR超預(yù)期下降：2024年2月20日，央行公布五年期LPR報(bào)價(jià)為3.95%，下調(diào)25bp，一年期LPR報(bào)價(jià)3.45%，維持不變。此次下調(diào)5年期LPR從如下方面超市場(chǎng)預(yù)期：1）下降幅度較大。此次5年期LPR下調(diào)25bp，由此前4.2%降至3.95%，自2019年以來(lái)5年期LPR首次降至4%以內(nèi)；2019年8月以來(lái)，5年期LPR共下調(diào)8次，此次下調(diào)25bp，力度超過(guò)歷史最高水平。2）此次下調(diào)為2022年5月以來(lái)首次僅下調(diào)5年LPR的非對(duì)稱下調(diào)，表明對(duì)房地產(chǎn)需求側(cè)的支持力度加大。
　　一線城市首套房最低貸款利率均降至4%以內(nèi)：2023年，全國(guó)各城市房貸利率持續(xù)下降，按照一線城市目前的首套房貸利率計(jì)算。按照五年期LPR最新報(bào)價(jià)計(jì)算，北京、上海、廣州、深圳的首套購(gòu)房商業(yè)貸款利率分別為最低為4.05%（非城六區(qū)可低至3.95%）、3.85%、3.85%、3.85%。一線城市首套房最低購(gòu)房利率降至4%以內(nèi)，或?qū)鞘行枨髠?cè)產(chǎn)生積極影響。
　　一線城市購(gòu)房政策齊放松：2月6日，北京調(diào)整優(yōu)化通州區(qū)購(gòu)房政策，北京市內(nèi)無(wú)房的戶籍居民家庭、通州戶籍居民家庭在北京市內(nèi)已有1套住房的戶籍居民家庭可在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)1套商品住房等；2月7月，深圳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》，戶籍居民不再限定落戶年限和繳納個(gè)稅、社保年限；非深圳市戶籍居民家庭即成年單身人士（含離異）購(gòu)買(mǎi)住房，個(gè)稅、社保年限要求由5年調(diào)整為3年。此前廣州和上海均在1月陸續(xù)降低購(gòu)房門(mén)檻，我們認(rèn)為樓市需求側(cè)支持政策或?qū)⒊掷m(xù)。
　　投資建議：五年期LPR超預(yù)期下調(diào)25bp至3.95%，自2019年5月以來(lái)首次降至4%以內(nèi)，一線城市首套房貸利率最低貸款利率均降至4%以內(nèi)，下調(diào)幅度超市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房成本大幅下降，或?qū)?duì)樓市需求產(chǎn)生積極影響。我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)，市占率有望進(jìn)一步抬升，供給端政策持續(xù)放松或?qū)Σ糠址科螽a(chǎn)生較大邊際影響。我們看好：萬(wàn)科A、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：大悅城、恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。