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基于OECD實(shí)際房價(jià)指數(shù)，篩選出20個(gè)國家或地區(qū)的25次房地產(chǎn)泡沫作為研究樣本，進(jìn)一步觀測房地產(chǎn)泡沫破滅前后實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)表現(xiàn)。
　　經(jīng)濟(jì)增長：GDP增速“下臺階”，投資和消費(fèi)受影響更大
　　地產(chǎn)泡沫破滅后實(shí)際GDP增速迅速下降，經(jīng)歷漫長的企穩(wěn)回升后也明顯“下臺階”，結(jié)構(gòu)上投資和消費(fèi)增速受影響更大。從節(jié)奏上看，地產(chǎn)泡沫破滅前后實(shí)際GDP增速表現(xiàn)可分為“持續(xù)高增-快速下降-逐步企穩(wěn)”三個(gè)階段：1）地產(chǎn)泡沫破滅前，實(shí)際GDP增速整體維持相對高位；2）泡沫破滅后的前2年，實(shí)際GDP增速快速下降甚至轉(zhuǎn)負(fù)；3）泡沫破滅后的第3年開始，實(shí)際GDP增速逐步企穩(wěn)回升，并在低位區(qū)間保持4年左右，到第8年開始增速繼續(xù)提升，但仍難以回到泡沫破滅前水平（第10年增速為破滅前5年均值的82%）。從結(jié)構(gòu)上看，投資和消費(fèi)受影響幅度更大：1）實(shí)際投資增速在泡沫破滅前3年見頂，泡沫破滅后迅速轉(zhuǎn)負(fù)，直到第4年才回歸至零附近，第8年開始再次回歸至接近前高；2）實(shí)際消費(fèi)增速在泡沫破滅前2年見頂，泡沫破滅后快速下降至零附近，隨后開啟漫長的恢復(fù)過程，但即便經(jīng)過10年的恢復(fù)之后，實(shí)際消費(fèi)增速也較前高有明顯差距；3）實(shí)際出口增速在泡沫破滅后有所下降，但無論是泡沫破滅前后，出口增速均呈現(xiàn)出較強(qiáng)的波動性，地產(chǎn)泡沫與實(shí)際出口增速的相關(guān)性較弱。
　　價(jià)格水平：通脹和匯率均持續(xù)下降
　　地產(chǎn)泡沫破滅后通脹水平和名義匯率持續(xù)下降。從通脹變化來看，地產(chǎn)泡沫破滅前CPI增速基本維持相對高位，前3年CPI增速開始穩(wěn)步提升，直到地產(chǎn)泡沫破滅后第1年達(dá)到頂點(diǎn)，隨后呈持續(xù)下降趨勢，直至泡沫破滅后第10年，實(shí)際CPI增速僅為破滅前5年均值的35%，通縮的陰影揮之不去。從匯率變化來看，地產(chǎn)泡沫破滅前5年，名義匯率指數(shù)基本呈上升趨勢，并在泡沫破滅當(dāng)年達(dá)到頂點(diǎn)，隨后呈持續(xù)下降趨勢，直至第10年也明顯低于泡沫破滅前；但實(shí)際匯率表現(xiàn)略有不同，由于通脹水平持續(xù)下降，實(shí)際匯率在泡沫破滅后第8年開始逐步企穩(wěn)。
　　居民生活：失業(yè)率快速走高，人均凈收入增長率明顯下降
　　地產(chǎn)泡沫破滅后失業(yè)率快速走高，人均凈收入增長率明顯下降。從就業(yè)情況來看，地產(chǎn)泡沫破滅前失業(yè)率穩(wěn)定在較低水平，前3年失業(yè)率穩(wěn)步下降，地產(chǎn)泡沫破滅當(dāng)年失業(yè)率降至低點(diǎn)，而地產(chǎn)泡沫破滅后失業(yè)率開始快速走高，直至第6年達(dá)到高點(diǎn)，隨后呈逐步下降趨勢，但直至第10年失業(yè)率仍高于泡沫破滅前水平。從居民收入來看，地產(chǎn)泡沫破滅前3年，凈人均收入增長率已呈下降趨勢，地產(chǎn)泡沫破滅后凈人均收入增長率加速下降、且由正轉(zhuǎn)負(fù)，直至第3年才回歸至零附近，隨后基本呈波動上升趨勢，但直至第10年也難以回到泡沫破滅前的高點(diǎn)水平。
　　投資建議：關(guān)注優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭和弱周期標(biāo)的
　　海外經(jīng)驗(yàn)來看，地產(chǎn)泡沫破滅會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成持久且深遠(yuǎn)的影響，短期經(jīng)濟(jì)增長、價(jià)格水平、居民生活等多維度指標(biāo)會明顯走弱，但終將迎來逐步修復(fù)，只是在較長時(shí)間內(nèi)，仍難以回到泡沫破滅前的高點(diǎn)水平，即便泡沫破滅后的第10年，實(shí)際GDP、CPI和人均凈收入增速分別僅相當(dāng)于泡沫破滅前5年均值的82%/35%/84%。我國房地產(chǎn)行業(yè)仍在尋找新均衡，但量的急跌階段正在過去，預(yù)計(jì)Q2開始跌幅會逐步收斂；多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)回歸至均衡區(qū)間，只是核心城市的結(jié)構(gòu)性壓力仍存，風(fēng)險(xiǎn)出清還需要時(shí)間。建議關(guān)注供給側(cè)優(yōu)化和穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、需求表現(xiàn)低于預(yù)期；2、政策效果低于預(yù)期；3、房價(jià)下跌導(dǎo)致阿爾法邏輯受損。