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事件：公司關(guān)聯(lián)方發(fā)布2024年1月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。
　　公司關(guān)聯(lián)方遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2024年1月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，當(dāng)月協(xié)議銷售額12億元，協(xié)議銷售面積12.39萬平，協(xié)議銷售均價(jià)每平方米9700元；遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)披露，1月份遠(yuǎn)洋集團(tuán)累計(jì)高品質(zhì)交付逾3300套住宅。
　　點(diǎn)評(píng)：關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目陸續(xù)交付，第三方拓展積極，收入結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。
　　1)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目陸續(xù)交付，第三方外拓積極。截至2023年6月30日，公司在管面積約1億平，其中由關(guān)聯(lián)方遠(yuǎn)洋集團(tuán)（包括合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司）交付的物業(yè)面積占比為49%；合約面積約1.4億平，關(guān)聯(lián)方占比42%；2024年1月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在上海、蘇州、佛山等多地項(xiàng)目順利交付，隨著房地產(chǎn)供給側(cè)政策陸續(xù)落實(shí)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地，后續(xù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目有望逐步交付，遠(yuǎn)洋服務(wù)也將持續(xù)獲得關(guān)聯(lián)方優(yōu)質(zhì)物管項(xiàng)目。外拓方面，2023H1公司新增合約面積中來自第三方占比約為91%，對(duì)外拓展積極，獨(dú)立發(fā)展能力有所提升。
　　2)物管基本盤穩(wěn)健，收入結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。2023H1公司實(shí)現(xiàn)收入15.6億元，同比-4%；毛利率21%，同比下滑5pct；歸母凈利潤(rùn)1.3億元，同比-52%。從收入構(gòu)成上看，物業(yè)管理/社區(qū)增值/非業(yè)主增值服務(wù)收入占比分別為70.0%/17.1%/12.8%，非周期性的物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提升，而非業(yè)主增值服務(wù)收入占比相較2022年同期下滑10.3pct，收入結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。
　　3)“物業(yè)+養(yǎng)老”行業(yè)標(biāo)桿，未來增長(zhǎng)空間較大。2022年年初公司入選北京市民政局“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”試點(diǎn)，在政策支持下健全養(yǎng)老服務(wù)體系，為行業(yè)發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)。公司將北京市遠(yuǎn)洋天地項(xiàng)目作為試點(diǎn)，為長(zhǎng)者業(yè)主提供居住適老化改造、餐飲服務(wù)、生活服務(wù)、娛樂活動(dòng)、公益服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等業(yè)務(wù)，不斷驗(yàn)證和迭代社區(qū)養(yǎng)老到家及遠(yuǎn)程服務(wù)模式，為未來業(yè)務(wù)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2023H1公司社區(qū)增值業(yè)務(wù)毛利占比23.2%，養(yǎng)老服務(wù)有望逐步成為社區(qū)增值板塊的重要發(fā)展驅(qū)動(dòng)。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)狀況影響公司發(fā)展速度，我們調(diào)整公司地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)盈利預(yù)測(cè)，同時(shí)調(diào)整應(yīng)收款減值撥備比例預(yù)測(cè)，由此我們調(diào)整公司2023-2024年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)至2.2/2.8億元（原預(yù)測(cè)5.9/7.4億元），新增2025年預(yù)測(cè)為3.1億元，對(duì)應(yīng)2023-2025年EPS為0.19/0.23/0.26元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為3.3/2.6/2.3倍；鑒于公司收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化，獨(dú)立發(fā)展能力提升，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)影響不斷減小，估值具備一定吸引力，維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：第三方外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目獲取難度或增加；地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)持續(xù)影響；應(yīng)收款減值存在不確定性