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報(bào)告核心內(nèi)容摘要
　　1、預(yù)期差1：需求側(cè)–市場(chǎng)擔(dān)心居民收入下滑和收入預(yù)期降低可能導(dǎo)致大量居民因現(xiàn)金流不足停止償還房貸。
　　我們認(rèn)為：實(shí)際家庭可供還貸金額需考慮到家庭工資收入、其他收入及家庭存款三部分共同的支撐作用，安全邊際較高，整體來(lái)看“房貸斷供”風(fēng)險(xiǎn)可控。支撐原因主要為：1）收入端來(lái)看，①工資收入：2023Q4智聯(lián)招聘38城企業(yè)平均招聘薪酬10420元/月，環(huán)比上升3%，同比小幅下降1.3%；在智聯(lián)招聘分類的44個(gè)行業(yè)中，2023Q4期間21個(gè)行業(yè)薪酬上漲，23個(gè)行業(yè)薪酬下跌，其中貿(mào)易、新能源、醫(yī)藥等行業(yè)薪酬同比上漲，銀行、互聯(lián)網(wǎng)、IT等行業(yè)薪酬同比下降；由此來(lái)看，社會(huì)整體招聘薪酬較為穩(wěn)定，部分居民的“降薪”感知差異主要原因是結(jié)構(gòu)性薪酬調(diào)整；②其他收入：根據(jù)《2022年居民收入和消費(fèi)支出情況》，工資性收入占比約為60%，其他收入（包括經(jīng)營(yíng)性、財(cái)產(chǎn)性、轉(zhuǎn)移性收入）占比40%，若考慮其他收入對(duì)房貸的支撐作用，安全邊際大幅提升；③戶均存款：極端情況下，若不考慮工資收入及其他收入，對(duì)于35城平均剛需房房貸，戶均存款大概可供支撐償還1.5-2年以上的房貸月供；2）房貸端來(lái)看，2024年2月20日，央行公布5年期以上LPR為3.95%，環(huán)比降幅達(dá)25bp，降息可以減少月供金額，從而降低還款壓力。
　　2、預(yù)期差2：政策-市場(chǎng)擔(dān)心各地方房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地不及預(yù)期，市場(chǎng)無(wú)刺激性政策。
　　我們認(rèn)為：2023年底以來(lái)，中央各部委圍繞防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、提振地產(chǎn)需求、拉動(dòng)行業(yè)投資方向出臺(tái)相關(guān)政策，企穩(wěn)市場(chǎng)決心顯現(xiàn)，多個(gè)核心城市連續(xù)出臺(tái)重磅放松政策。2024年初市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)政策反映不強(qiáng)烈，猶豫情緒占主導(dǎo)，擔(dān)心政策執(zhí)行效果不佳。我們認(rèn)為“救市”有步驟，化解風(fēng)險(xiǎn)后行業(yè)刺激政策才會(huì)有更佳的效果。此外，我們認(rèn)為2024年政策和2023年有本質(zhì)上不同，更關(guān)注實(shí)際落地效果，可參考兩部委融資機(jī)制月度落地情況。我們認(rèn)為2024年政府企穩(wěn)和修復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)決心強(qiáng)，2024年是房地產(chǎn)行業(yè)“扭轉(zhuǎn)”的關(guān)鍵時(shí)期，預(yù)期2025年可能會(huì)迎來(lái)行業(yè)更強(qiáng)的復(fù)蘇勁頭。
　　3、預(yù)期差3：房?jī)r(jià)-市場(chǎng)擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。
　　根據(jù)克而瑞和中原領(lǐng)先指數(shù)，2023年新房和二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下滑。市場(chǎng)擔(dān)心2024年房?jī)r(jià)還會(huì)有下滑慣性。我們認(rèn)為：1）各線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌至瓶頸期；2）宏觀層面來(lái)看，地產(chǎn)需求受金融利差的影響較大。降息和房?jī)r(jià)下跌（提升租售比）達(dá)到均衡水平后，房?jī)r(jià)有望進(jìn)入止跌平穩(wěn)期。
　　4、周期交易策略：周期底部回升時(shí)期，關(guān)注分位高市盈率公司帶來(lái)的反轉(zhuǎn)彈性。
　　考慮到2024年政策持續(xù)發(fā)力、房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)期，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)有望在24年Q3-Q4進(jìn)入企穩(wěn)修復(fù)，地產(chǎn)板塊絕對(duì)收益持續(xù)性會(huì)更強(qiáng)。根據(jù)歷次周期不同市盈率分位的標(biāo)的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，周期底部時(shí)市盈率較低的公司抗跌性（相對(duì)收益）更好，周期修復(fù)時(shí)高市盈率公司彈性更強(qiáng)。我們認(rèn)為2024年地產(chǎn)板塊關(guān)注2條主線：1）高性價(jià)比標(biāo)的，基本面扎實(shí)、市占率具備提升空間的超跌央國(guó)企性價(jià)比突出，高性價(jià)比標(biāo)的優(yōu)選：保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份。2）一線城市潛力標(biāo)的：一線城市接連發(fā)布重磅需求端調(diào)整政策，市場(chǎng)具備率先恢復(fù)潛力。建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、招商蛇口、天健集團(tuán)。
　　5、風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　需求側(cè)修復(fù)不及預(yù)期；融資端政策的落地效果不及預(yù)期。