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事件
　　3月7日晚，南方Plus報(bào)道：已有銀行發(fā)文明確在廣州放售/放租兩套買第三套房可按首套房執(zhí)行；3月5日《2024年政府工作報(bào)告》指出要“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給,完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。
　　點(diǎn)評(píng)
　　房地產(chǎn)新發(fā)展模式與滿足居民住房需求相輔相成。自房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期以來，我國正加速構(gòu)建“保障房+商品房”雙軌制的新發(fā)展模式，其中保障房主要承擔(dān)民生任務(wù)，更多滿足剛性住房需求，實(shí)現(xiàn)居者有其屋；商品房逐漸回歸商品屬性，更多滿足居民多樣化改善性住房需求。2022年至今，供需兩端各類支持性政策持續(xù)落地，當(dāng)前僅一線及少數(shù)二線城市仍實(shí)行限購，我們預(yù)計(jì)2024年對(duì)于房地產(chǎn)的支持政策有望進(jìn)一步發(fā)力，以往在樓市過熱時(shí)期施加的限制性措施將在發(fā)展中逐步退出。
　　滿足多樣化改善需求，或需進(jìn)一步優(yōu)化當(dāng)前限制措施。目前具有改善性住房需求的居民家庭多數(shù)已擁有一套或兩套住房，而在部分重點(diǎn)城市此類家庭改善需求的釋放仍受到限購套數(shù)的約束，有待政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，如廣州于2024年1月27日發(fā)文取消全域120平以上商品住宅的限購措施。我們認(rèn)為后續(xù)其他一線城市或?qū)⒏M(jìn)取消購買改善住房套數(shù)的限制，但在面積或總價(jià)條件上可能與廣州有所不同。
　　滿足多樣化改善需求，或需調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。以往為穩(wěn)定商品住房價(jià)格，在供給端更側(cè)重剛需產(chǎn)品的政策或?qū)⑴c時(shí)俱進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，如上海自2006年以來實(shí)施的“70/90”政策（在新審批和新開工的商品住房建設(shè)中，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）。我們認(rèn)為隨著時(shí)代的發(fā)展，原先的政策或需同步調(diào)整，90平米的住房已較難滿足居民的改善性需求，預(yù)計(jì)此前對(duì)于供應(yīng)90平米以上商品住房的限制要求或提升至120-140平米。
　　滿足多樣化改善需求，或需與“三大工程”相結(jié)合?！叭蠊こ獭敝谐侵写甯脑旒仁潜Ｕ戏抗?yīng)的重要來源，也為商品房市場的輸送項(xiàng)目。我們認(rèn)為城中村改造項(xiàng)目的入市，在供應(yīng)量上或?qū)Ξ?dāng)前較弱的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，而此類項(xiàng)目多數(shù)區(qū)位配套相對(duì)較好，同時(shí)當(dāng)前自上而下大力推進(jìn)城中村改造，為確保進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)對(duì)城中村改造所釋放的商品房項(xiàng)目在銷售端將配有相應(yīng)的政策支持。
　　滿足多樣化改善需求，或需形成良好的市場氛圍。在房地產(chǎn)市場上，信心重于黃金，我們認(rèn)為在當(dāng)前市場環(huán)境下，需要積極貫徹落實(shí)《政府工作報(bào)告》的內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)于支持多樣化改善性住房需求的輿論引導(dǎo)，共同樹立積極向上的良好氛圍，進(jìn)而改善預(yù)期、提振信心。
　　投資建議
　　在政府工作報(bào)告定調(diào)后，預(yù)計(jì)2024年政策延續(xù)寬松基調(diào)，且政策覆蓋范圍、支持力度可能更勝以往。首推重點(diǎn)布局持續(xù)深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，且具備城中村改造經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的央國企，如建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等。其次推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約