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業(yè)績調(diào)整延續(xù)，等待拐點(diǎn)降臨
　　受結(jié)算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計(jì)提影響，58家披露23年業(yè)績快報(bào)/預(yù)告的房企中43家出現(xiàn)虧損，虧損房企個(gè)數(shù)較22年進(jìn)一步增長。與21-22年不同，具備經(jīng)營優(yōu)勢的頭部房企如保利發(fā)展和龍湖集團(tuán)2023年的業(yè)績面臨較大調(diào)整壓力，但我們認(rèn)為，頭部房企的利潤進(jìn)一步下滑有利于加快行業(yè)出清。目前銷售仍處于觸底過程，價(jià)格延續(xù)調(diào)整，房企仍存在較大的減值計(jì)提壓力。在新增供給可能下滑的情況下，我們預(yù)計(jì)房企24年銷售可能受限，后續(xù)房企業(yè)績底部需觀察銷售企穩(wěn)信號。
　　2023年頭部房企業(yè)績調(diào)整壓力顯現(xiàn)
　　3月8日，龍湖集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)警公告，公司預(yù)計(jì)23年核心凈利潤同比下降45-50%。此前1月19日，保利發(fā)展發(fā)布23年業(yè)績快報(bào)，宣布23年扣非歸母凈利潤同比-35%。23年業(yè)績期臨近，我們預(yù)計(jì)頭部房企業(yè)績將普遍面臨調(diào)整壓力，且此輪調(diào)整與上一輪周期略有不同。21-22年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤加速下滑主要受出險(xiǎn)房企出現(xiàn)大幅虧損拖累，期間頭部優(yōu)質(zhì)房企憑借良好管控效率和業(yè)績儲備普遍仍保持業(yè)績穩(wěn)定。而此次頭部優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績調(diào)整主要來自于結(jié)算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計(jì)提。
　　此輪業(yè)績調(diào)整始于2021年，延續(xù)至今
　　本輪房企利潤加速下滑始于2021年，2021下半年以來銷售基本面急轉(zhuǎn)直下，導(dǎo)致房企利潤空間進(jìn)一步壓縮，各梯隊(duì)房企盈利明顯受到影響，該趨勢直至23H1仍未見改善。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，總體房企2021-23H1歸母凈利潤同比增速分別為-18%/-48%/-65%。截至3月8日，申萬房地產(chǎn)板塊已有58家上市房企披露業(yè)績快報(bào)/預(yù)告，其中43家房企預(yù)計(jì)23年將出現(xiàn)扣非凈虧損(根據(jù)業(yè)績預(yù)告中的扣非凈利潤上限)，較22年（同樣本范圍）增加10家，58家房企合計(jì)凈虧損約586-784億元（22年虧損621億元）。
　　未來業(yè)績何時(shí)穩(wěn)定仍需觀察銷售和房價(jià)
　　銷售方面，1-2月54城新房累計(jì)同比-40%，市場仍處于觸底過程?？紤]春節(jié)錯(cuò)位影響，我們將24年2月與23年1月（春節(jié)月）日均成交面積對比，2月54城新房日均成交面積較23年1月下降41%，2月26城二手房成交面積較23年1月（春節(jié)月）下降18%。房價(jià)方面，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2月50城二手房價(jià)格指數(shù)同比-14%，環(huán)比-0.3%，同比/環(huán)比分別連續(xù)26/11個(gè)月下跌，延續(xù)調(diào)整趨勢，顯示短期內(nèi)房企的減值計(jì)提壓力未減。
　　2024年新增供給可能下滑，房企銷售可能仍然面臨壓力
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，14家主流上市房企23年的總拿地貨值/總土地款同比+7%/+9%，拿地仍在擴(kuò)張。但據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，23年全國住宅新開工面積累計(jì)同比-21%，暗示24年新增供給可能進(jìn)一步下滑。我們認(rèn)為，造成新開工數(shù)據(jù)下滑的原因可能是：1）新房去化率較低，盡管房企手里有待開發(fā)庫存，但供貨意愿較低；2）23年各房企加大力度投入“保交樓”，在資金有限情況下，房企可投入新開工資金明顯減少。在新增供給可能下滑情況下，我們預(yù)計(jì)重點(diǎn)房企24年銷售仍面臨壓力，這將對此后業(yè)績產(chǎn)生影響。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。