>> 銀河證券-萬科A(000002)2023年報(bào)點(diǎn)評(píng)：資產(chǎn)減值影響業(yè)績(jī)，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)-240329
| 上傳日期： |
2024/3/29 |
大小： |
612KB |
| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來源： |
銀河證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
胡孝宇 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
事件：公司發(fā)布2023年年報(bào)。2023年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.39億元，同比下降7.56%；歸母凈利潤(rùn)121.63億元，同比下降46.39%；基本每股收益1.03元/股，同比下降47.25%。2023年度不派發(fā)股息。
計(jì)提減值拖累業(yè)績(jī)：公司2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.39億元，同比下降7.56%，收入下滑主要受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算金額同比下滑9.6%的影響。公司2023年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)121.63億元，同比下降46.39%。歸母凈利潤(rùn)較收入下滑幅度大的原因在于：1）公司2023年毛利率15.23%，較2022年下降4.32pct，其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率15.7%，較2022年下滑4.7pct，或由于行業(yè)銷售整體承壓、結(jié)算項(xiàng)目為土拍較熱時(shí)入手；2）2023年計(jì)提資產(chǎn)減值34.90億元，2022年計(jì)提金額為4.50億元，計(jì)提減值損失增加較多，主要由于公司根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目銷售情況對(duì)存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。費(fèi)用管控方面，銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為2.63%、1.24%，分別較2022年提高0.17pct、下降0.66pct，費(fèi)用率整體為3.87%，較2022年下降0.49pct，費(fèi)用管控依然有所成效。
銷售略有下滑：公司2023年實(shí)現(xiàn)銷售面積2466萬方，同比下降6.2%；銷售金額3761.2億元，同比下降9.8%；對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)15251元/平米，同比下降3.8%。按照銷售金額的口徑看，上海區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域的銷售金額分別占總銷售金額的34.2%、23.7%、13.5%，是占比最高的三個(gè)區(qū)域。
投資聚焦核心：公司2023年新增43個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容建面596萬方，權(quán)益建面333.3萬方，對(duì)應(yīng)權(quán)益比例55.92%。權(quán)益地價(jià)463.2億元，按照權(quán)益地價(jià)計(jì)算的拿地力度為12.32%；拿地平均樓面價(jià)13899元/平米，按照樓面價(jià)/銷售均價(jià)計(jì)算得到的地貨比為0.91。新增項(xiàng)目主要在北京、上海、杭州、成都等主要城市，拿地質(zhì)量較高。公司在手全口徑總可售土儲(chǔ)6850.5萬方，不考慮新增土儲(chǔ)可支撐公司2-3年發(fā)展。公司開工復(fù)工面積1706.3萬方，完成年初計(jì)劃的102%；公司2023年竣工面積3133.5萬方，完成年初計(jì)劃的97.1%。2024年，公司計(jì)劃開工復(fù)工面積1071.8萬方，竣工面積2205.7萬方，分別較2023年實(shí)際完成面積下降37.19%、29.61%。
財(cái)務(wù)保持穩(wěn)?。汗緡?yán)控杠桿：截至2023年末，公司凈負(fù)債率54.7%、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%；有息負(fù)債結(jié)構(gòu)保持健康，截至2023年末，一年內(nèi)到期負(fù)債624.2億元，占總有息負(fù)債規(guī)模的19.5%；平均債務(wù)期限5.14年，較上年延長(zhǎng)0.35年；在手現(xiàn)金充足，截至2023年末貨幣資金998.1億元，現(xiàn)金短債比1.6倍，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入39.1億元，連續(xù)15年為正；融資成本下降，2023年境內(nèi)新增融資的綜合成本3.61%，較2022年下降27bp；融資渠道通暢，2023年新增境內(nèi)和境外融資金額分別為766億元、131億元。
運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)：1）物流倉(cāng)儲(chǔ)：公司2023年物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入41.8億元，同比增長(zhǎng)17.2%，其中冷鏈營(yíng)業(yè)收入18.8億元，同比增長(zhǎng)33.9%；公司2023年新開業(yè)8個(gè)物流項(xiàng)目，可租賃面積43.9萬方，截至2023年末累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目可租賃建面1002萬方。2）租賃住宅：公司旗下“泊寓”是全國(guó)最大的集中式公寓提供商，2023年租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入34.6億元，同比增長(zhǎng)6.8%，2023年新增房間2.28萬間，凈新增開業(yè)1.35萬間，截至2023年底共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23.33萬間，累計(jì)開業(yè)18.01萬間，業(yè)務(wù)布局全國(guó)31個(gè)城市。3）商業(yè)運(yùn)營(yíng)：公司商業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.1億元，同比增長(zhǎng)4.6%，其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)收57億元，同比增長(zhǎng)4.1%，出租率94.8%；2023年新開業(yè)15個(gè)項(xiàng)目；截至2023年末，公司合計(jì)開業(yè)203個(gè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)項(xiàng)目），開業(yè)建面1158萬方，規(guī)劃中和在建商業(yè)建面305萬方；公司運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目中，4個(gè)一線城市占比24%，一二線城市占超過90%，商業(yè)持續(xù)深耕核心城市。4）物業(yè)服務(wù)：公司旗下萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入334.2億元，同比增長(zhǎng)10.2%；截至2023年末，累計(jì)打造621個(gè)蝶城底盤，新增319個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目；通過流程改造和運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，蝶城實(shí)現(xiàn)效率提升，帶動(dòng)整體住宅物業(yè)毛利率提升3.5pct。
投資建議：由于開發(fā)結(jié)算和減值影響，公司2023年業(yè)績(jī)受到拖累。2023年行業(yè)整體承壓的情況下，公司銷售略有下滑，投資保持審慎，聚焦核心城市；嚴(yán)控杠桿融資渠道通暢，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)?。桓黜?xiàng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)?？紤]到行業(yè)整體承壓以及公司2023年業(yè)績(jī)受到拖累，我們調(diào)整公司2024-2025年歸母凈利潤(rùn)的預(yù)測(cè)，并新增2026年預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)公司2024-2026年歸母凈利潤(rùn)122.05億元、124.13億元、127.55億元，EPS為1.02元/股、1.04元/股、1.07元/股，對(duì)應(yīng)PE為9.03X、8.88X、8.64X，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、政策實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、公司銷售結(jié)算不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
|
|
