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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2024年1月，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，公司銷售整體保持低位運(yùn)行狀態(tài)；1月通常為公司拿地低谷，土地投資強(qiáng)度僅為9%。
　　投資要點(diǎn)：
　　業(yè)績(jī)符合預(yù)期，維持增持評(píng)級(jí)。鑒于公司拿地更加聚焦高能級(jí)核心城市，同時(shí)深鐵董事長(zhǎng)擔(dān)任公司董事會(huì)副主席，公司未來長(zhǎng)期發(fā)展有望獲深國(guó)資強(qiáng)有力的支持，因此維持增持評(píng)級(jí)，維持2023/2024/2025年EPS分別為1.72/1.70/1.76元，維持目標(biāo)價(jià)25.4元，對(duì)應(yīng)2023年14.8 XPE。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，銷售整體保持低位運(yùn)行狀態(tài)。2024年1月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積125萬方，同比下降25.0%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額194.5億元，同比下降32.1%。1月銷售均價(jià)為15510元/平，和2023年年末相差不大。
　　1月通常為公司拿地低谷，土地投資強(qiáng)度僅為9%。公司2024年1月新增3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地投資強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）為9%，因?yàn)槟玫仨?xiàng)目在銀川、昆明和貴陽(yáng)，因此拿地均價(jià)為5080元/平米。
　　1月新增2個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，需支付權(quán)益價(jià)款1.69億元。1月公司新增佛山、濟(jì)南2個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃可租賃建筑面積為8.9萬方，萬科權(quán)益可租賃建筑面積為8.1萬方。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：管理紅利體現(xiàn)較慢，同時(shí)原開發(fā)業(yè)務(wù)大幅放緩。