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事件：12月4日，公司發(fā)布11月經(jīng)營數(shù)據(jù)。2023年11月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積190.8萬平方米，同比減少8.0%；實(shí)現(xiàn)簽約金額307.0億元，同比增加0.9%。
　　點(diǎn)評：11月銷售金額同比增加，優(yōu)于百強(qiáng)銷售數(shù)據(jù)。2023年11月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積190.8萬平方米，同比減少8.0%（10月為增加0.6%），環(huán)比減少4.6%；實(shí)現(xiàn)簽約金額307.0億元，同比增加0.9%（10月為下降0.8%），環(huán)比下降3.6%。銷售表現(xiàn)優(yōu)于百強(qiáng)房企整體表現(xiàn)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月百強(qiáng)房企整體銷售金額同比下滑29.3%，金額環(huán)比下滑3.1%。公司1-11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3431.4億元，同比下降9.0%；累計(jì)銷售面積2209.2萬平方米，同比下降5.7%；累計(jì)銷售均價(jià)15532元/㎡，同比下降3.5%。
　　拿地聚焦核心城市，長三角和珠三角拿地金額占比近8成。公司11月拿地總金額30.13億元，拿地總建筑面積26.80萬方，拿地樓面均價(jià)11241元/㎡，拿地金額占銷售金額比重9.8%。23年1-11月，累計(jì)拿地金額829.7億元，拿地金額占銷售金額比重24.2%。2023年以來，公司拿地集中于長三角及珠三角地區(qū)，根據(jù)累計(jì)拿地金額計(jì)算，長三角占比50.8%，珠三角占比26.2%。其中：上海（24.3%），東莞（14.4%），杭州（8.6%），合肥（5.5%）。
　　三道紅線持續(xù)保持綠檔。1）23年公司累計(jì)新增發(fā)債173.0億元，新增公開市場債券成本進(jìn)一步下降至3.01%（22年發(fā)債成本為3.11%）。2）三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。根據(jù)公司2023年三季度報(bào)，公司現(xiàn)金短債比為2.2，凈負(fù)債率為53.9%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為67.1%。3）財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健，債務(wù)結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為14.8%。
　　公司首單消費(fèi)REIT獲批，有利于盤活存量資產(chǎn)。2023年11月26日，中金印力消費(fèi)REIT獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。其目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城。該REIT如成功發(fā)行，將有助于盤活公司商業(yè)不動產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)退出路徑，提升購物中心的運(yùn)營效率，吸引資金參與投資，增強(qiáng)流動性。
　　投資建議：公司銷售規(guī)模保持第一梯隊(duì)，投資質(zhì)量提升，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，具備中長期價(jià)值。我們維持萬科2023-2024年EPS分別預(yù)計(jì)為1.55元、1.56元，按照2023年12月4日收盤價(jià)計(jì)算PE分別為7.2倍、7.2倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，貨幣政策收緊，地產(chǎn)政策調(diào)控。