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獲國(guó)資堅(jiān)定支持，維持A股“買入”評(píng)級(jí)
　　公司11月6日發(fā)布公告，當(dāng)日第一大股東與金融機(jī)構(gòu)召開溝通會(huì)。公司大股東在會(huì)上表示對(duì)萬(wàn)科的實(shí)質(zhì)性支持，我們看好公司在國(guó)資支持下迎來市場(chǎng)信心的提振，助力公司一如既往穩(wěn)健前行。我們維持2023-2025年EPS分別為1.48/1.52/1.62元的盈利預(yù)測(cè)，A股（000002 CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.13x（Wind），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來價(jià)值重估，予以2023年10xPE，維持目標(biāo)價(jià)14.80元，H股（2202 HK）參考2023以來AH股平均折價(jià)率48%，予以A股折價(jià)45%，目標(biāo)價(jià)8.76港幣（前值7.91港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　國(guó)資大股東明確看好公司前景，研究制定并有序釋放有效工具全力支持
　　據(jù)公司公告，本次會(huì)議上國(guó)資大股東代表對(duì)萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)予以充分認(rèn)可和信任，同時(shí)指明了對(duì)萬(wàn)科“實(shí)質(zhì)性支持”的工具箱。深圳國(guó)資委提出包括受讓萬(wàn)科城市更新項(xiàng)目、提高投資性房地產(chǎn)流動(dòng)性、優(yōu)化萬(wàn)科長(zhǎng)期股權(quán)結(jié)構(gòu)、參與債券認(rèn)購(gòu)以及協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)融資支持等五大措施；深鐵集團(tuán)明確堅(jiān)定看好萬(wàn)科前景，從未制定減持計(jì)劃，并表示將據(jù)市場(chǎng)情況有序釋放工具箱，包括承接深圳項(xiàng)目、盤活公司大宗資產(chǎn)、注入流動(dòng)性等，交易金額預(yù)計(jì)超100億，并將擇機(jī)購(gòu)買公司債，全力支持萬(wàn)科。
　　此舉有望提升公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性說服力，提振市場(chǎng)對(duì)不同所有制房企信心
　　近期市場(chǎng)對(duì)混合制企業(yè)流動(dòng)性的關(guān)注造成了公司債券價(jià)格波動(dòng)，本次國(guó)資大股東的明確支持是對(duì)此的及時(shí)反應(yīng)。截至22年，萬(wàn)科總資產(chǎn)占深圳國(guó)資總資產(chǎn)比例約35%，據(jù)萬(wàn)科官微，深圳國(guó)資擬將萬(wàn)科納入統(tǒng)計(jì)報(bào)表范圍。10月28日，深鐵董事長(zhǎng)當(dāng)選萬(wàn)科董事會(huì)副主席，本次發(fā)聲進(jìn)一步說明公司與大股東的緊密度。公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，年內(nèi)到期信用債僅3.8億。國(guó)資大股東的明確支持也進(jìn)一步提升公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的說服力。10月末中央金融工作會(huì)議指出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，萬(wàn)科獲得支持也說明混合所有制以及民企的融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善。
　　拿地加大力度，期待不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值重估
　　1-10月公司實(shí)現(xiàn)銷售額3116億元，同比下降10.1%，較前9月收窄0.7pct。預(yù)計(jì)隨著Q4新推盤提升，銷售同比有望進(jìn)一步向好。拿地策略較上半年更為積極，至2023Q3末拿地額累計(jì)逾780億，拿地強(qiáng)度約28%，較2023H1提升5pct。與此同時(shí)，中金印力REIT成為第一批正式進(jìn)入公開發(fā)布階段的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，意味著公司發(fā)行REITs破冰，有望帶來不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)重估。我們認(rèn)為這些都將強(qiáng)化公司長(zhǎng)期價(jià)值。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。