>> 華泰證券-固收專題研究：2023公募REITs年報(bào)估值有何變化？-240402
| 上傳日期： |
2024/4/2 |
大小： |
1568KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級(jí)： |
-- |
作者： |
張繼強(qiáng),文晨昕 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
報(bào)告核心觀點(diǎn)
2023年公募REITs年報(bào)出爐。相較于季報(bào)，公募REITs在估值和投資者結(jié)構(gòu)方面存在增量信息。估值來看，產(chǎn)業(yè)園和物流園估值多下降，主要系租金水平和租金增長率有所調(diào)降；保租房REITs受租金小幅上調(diào)影響，估值提升；高速類REITs估值多數(shù)下降，主要系期限減少和通行費(fèi)收入調(diào)減；能源項(xiàng)目估值變動(dòng)受到發(fā)電收入減少、成本增加以及特許經(jīng)營期限縮短等因素主導(dǎo)，均出現(xiàn)下調(diào)。投資者結(jié)構(gòu)來看，機(jī)構(gòu)投資者占比仍較高，達(dá)93.37%。新舊動(dòng)能切換背景下，估值增長假設(shè)多數(shù)下調(diào)，我們建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)定性較強(qiáng)、具備一定韌性的資產(chǎn)，如保租房、能源、車流穩(wěn)定和分派較高的高速等。
產(chǎn)權(quán)類REITs估值：產(chǎn)業(yè)園和物流園估值多下降，保租房估值小幅上行
產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)物流估值多數(shù)下調(diào)，主要系租金水平和租金增長率有所調(diào)降。從2023年業(yè)績表現(xiàn)來看，項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)分化，部分項(xiàng)目出租率下降、租金下行，項(xiàng)目基本面修復(fù)緩慢，市場環(huán)境恢復(fù)不及預(yù)期，出于謹(jǐn)慎預(yù)測并基于業(yè)績表現(xiàn)和市場環(huán)境，產(chǎn)業(yè)園和物流園的租金水平和租金增長率多數(shù)下調(diào)。保租房類REITs估值均小幅上調(diào)，主要與租金上調(diào)有關(guān)，但部分項(xiàng)目租金增長假設(shè)向后推遲，如深安居和北保。
經(jīng)營權(quán)REITs估值：高速、能源環(huán)保REITs估值多下調(diào)
高速類REITs估值多數(shù)下降，主要系期限減少和通行費(fèi)收入調(diào)減，但折現(xiàn)率多數(shù)降低。整體來看，披露23年年報(bào)的8只高速類REITs中7只REITs估值均有所下降。部分項(xiàng)目2024年預(yù)測通行費(fèi)收入較原預(yù)期有所降低，但仍較2023年通行費(fèi)收入實(shí)際值超過10%的增長。折現(xiàn)率多數(shù)下調(diào)，主要受同行業(yè)公司的beta、市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的下調(diào)影響。能源類REITs整體估值下行，項(xiàng)目估值變動(dòng)受到發(fā)電收入減少、成本增加以及特許經(jīng)營期限縮短等因素主導(dǎo)，均出現(xiàn)下調(diào)。環(huán)保類的兩只REITs收益期限隨著時(shí)間推移逐漸縮短，估值均有所下降。
投資者結(jié)構(gòu)：公募REITs機(jī)構(gòu)投資者占比超過93%
我國公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比較高，近半數(shù)持有比例較2023中報(bào)有所提升。根據(jù)2023年報(bào)披露，29只REITs機(jī)構(gòu)投資者占比均值為93.37%，個(gè)人投資者僅占比6.63%，并有23只公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比超過90%。分底層資產(chǎn)類型來看，保租房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流和能源類REITs機(jī)構(gòu)投資者集中度較高，占比均超過88%，相比之下環(huán)保類REITs個(gè)人投資者占比較高，機(jī)構(gòu)投資者占比均在80%以下。
投資建議：新舊動(dòng)能切換，挖掘韌性、高分派板塊
存款利率下調(diào)、LPR降息、廣譜利率下行、機(jī)構(gòu)“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs等具備高分紅屬性的資產(chǎn)具備長期投資價(jià)值。新舊動(dòng)能切換背景下，估值增長假設(shè)多數(shù)下調(diào)，我們建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)定性較強(qiáng)、具備一定韌性的資產(chǎn)，如保租房、電價(jià)和電量較穩(wěn)定的能源基礎(chǔ)設(shè)施、車流穩(wěn)定和分派較高的高速等。向后看，社?；鸷宛B(yǎng)老金FOF等資金入市，會(huì)繼續(xù)為市場帶來穩(wěn)定的增量資金，配套制度、會(huì)計(jì)處理的不斷完善、以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品的不斷探索，也有助于流動(dòng)性的改善，在險(xiǎn)資資產(chǎn)欠配的背景下，REITs或成為以險(xiǎn)資為主的長期資金的重要配置方向。
風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)估算偏差，公募REITs運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
|
|
