>> 中銀證券-房地產行業(yè)第14周周報(3月30日-4月5日)：本周新房成交環(huán)比轉負、同比降幅持續(xù)收窄；多地階段性取消首套房貸利率下限-240409
| 上傳日期： |
2024/4/9 |
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| 3255KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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新房成交面積環(huán)比由正轉負，同比降幅收窄；二手房成交面積環(huán)比由正轉負，同比降幅擴大；土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率環(huán)比上升。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由正轉負，同比降幅收窄。新房成交面積為235.0萬平方米，環(huán)比下降43.1%，環(huán)比較上周下降了84.6個百分點，同比下降34.4%，同比降幅較上周縮小了6.8個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-27.6%、-50.3%、-40.9%，同比增速分別為-12.6%、-43.3%、-35.8%。一、三四線城市同比降幅較上周分別縮小了28.9、9.7個百分點，二線城市同比降幅較上周擴大了4.6個百分點。
二手房成交面積環(huán)比由正轉負，同比降幅擴大。18個城市成交面積為128.9萬平方米，環(huán)比下降38.5%，環(huán)比較上周下降了41.4個百分點，同比下降28.9%，同比降幅較上周擴大了1.5個百分點。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-39.7%、-37.5%、-40.6%，同比增速分別為-16.8%、-33.5%、-34.2%。一、三線城市同比降幅較上周分別縮小了15.8、1.2個百分點，二線城市同比降幅較上周擴大了13.2個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比下降，去化周期同比上升，環(huán)比下降。12個城市新房庫存面積為9727萬平方米，環(huán)比增速為-0.7%，同比增速為-2.9%。去化周期為23.9個月，環(huán)比下降0.7個月，同比提升10.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為23.8、21.6、71.5個月，環(huán)比分別下降0.7、0.6、2.0個月，同比分別提升7.9、11.2、44.5個月。
土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率環(huán)比上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為2058.2萬平方米，環(huán)比上升147.7%，同比下跌60.8%；成交土地總價為563.9億元，環(huán)比上升418.8%，同比下跌40.7%；樓面均價為2740元/平，環(huán)比上升109.4%，同比上漲51.2%；土地溢價率為2.3%，環(huán)比提升1.2個百分點，同比下降1.1個百分點。
本周房企國內債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為80.4億元，同比下降44.8%（前值：30.1%）?？們斶€量為77.6億元，同比上升27.7%（前值：-2.4%）；凈融資額為2.8億元。
板塊收益有所下降。房地產行業(yè)絕對收益為-1.5%，較上周上升0.3pct，房地產行業(yè)相對收益為-2.3%，較上周下降0.8pct。房地產板塊PE為11.19X，較上周上升0.05X。北上資金對基礎化工、公用事業(yè)、鋼鐵等加倉金額較大，分別為12.46、7.58、6.86億元。對房地產的持股占比變化為-0.04%（上周為-0.65%），凈賣出1.90億元（上周凈賣出0.90億元）。
政策
據(jù)我們不完全統(tǒng)計，福州、濟寧、青島、煙臺、南昌、贛州、九江、新余、潮州、汕尾等多個城市自4月起階段性取消首套房商貸利率下限；本周武漢提高公積金貸款額度；青島、濰坊等城市宣布在城市更新、城中村改造中推行“房票”模式；此外海南瓊中邊際放松限購，包括對于降低非戶籍家庭購房限制，及不再對酒店式公寓進行限購；另有黔南州、宿州、鹽城、濰坊優(yōu)化公積金政策。
據(jù)住建部，截至4月3日，全國31個省份均已建立省級房地產融資協(xié)調機制，所有地級及以上城市（不含直轄市）已建立城市房地產融資協(xié)調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。
投資建議
面對市場持續(xù)承壓的態(tài)勢，各地因城施策進一步放松需求端政策，也是對此前國常會優(yōu)化房地產政策導向的落實，或對二季度市場的企穩(wěn)有一定積極效果；供給端，房地產融資協(xié)調機制取得積極進展，實際落地金額已經超過1500億元，項目建設推進也有利于提振市場信心。我們認為，今年核心主線仍然聚焦在流動性風險的緩釋上。在行業(yè)面臨較大資金缺口壓力之下，能夠安全度過瓶頸期、以及受益于政策支持而擺脫困境的房企成為今年重點關注標的。從長期主線來看，建議關注底部反轉的行情機會。
現(xiàn)階段我們建議關注四條主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面較好的央國企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產、華發(fā)股份、綠城中國。2）安全系數(shù)相對較高的民企：濱江集團、美的置業(yè)。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團。4）有城中村改造和保障房建設、或REITs相關主題機會的：中交地產、城建發(fā)展、南山控股。
風險提示
房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。
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