>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年3月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售新開工降幅收窄，投資降幅擴(kuò)大持續(xù)承壓-240418
| 上傳日期： |
2024/4/18 |
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| 483KB |
| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。3月銷售面積1.13億平，同比增速-18.3%（前值：-20.5%）；開發(fā)投資金額1.02萬(wàn)億元，同比增速-10.1%（前值：-9.0%）；新開工面積7854萬(wàn)平，同比增速-25.4%（前值：-29.7%）。
統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說(shuō)明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。1）自2023年3月開始，統(tǒng)計(jì)局銷售與投資等指標(biāo)口徑調(diào)整，剔除退房、非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。2）自2024年1-2月開始，統(tǒng)計(jì)局進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)界定標(biāo)準(zhǔn)，將符合房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目納入統(tǒng)計(jì)范圍，剔除單純一級(jí)土地開發(fā)等非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局直接公布的同比增速。
核心觀點(diǎn)
1.商品房銷售：
銷售同比降幅收窄，但從絕對(duì)量來(lái)看，仍為2016年以來(lái)歷史同期最低水平。1）商品房銷售降幅收窄。3月銷售面積1.13億平，同比下降18.3%，降幅較1-2月收窄了2.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額1.08萬(wàn)億元，同比下降25.9%，降幅較1-2月收窄了3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積同比下降21.9%，住宅銷售金額同比下降28.6%，降幅分別較1-2月收窄了2.9、4.1個(gè)百分點(diǎn)。3月銷售同比降幅雖然有所收窄，但相較于往年的“小陽(yáng)春”，仍然較弱，且持續(xù)性仍待觀察。根據(jù)我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)，3月40城新房成交面積同比降幅為49%，4月第1-2周同比降幅收窄至39%，疊加去年基數(shù)相對(duì)3月來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么高，因此4月銷售面積降幅可能會(huì)繼續(xù)收窄。2）銷售均環(huán)比提升，但同比降幅仍然較大。3月商品房銷售均價(jià)9549元/平，環(huán)比提升2.7%，同比下降9.3%；其中住宅銷售均價(jià)9907元/平，環(huán)比提升2.6%，同比下降8.5%。3）從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)銷售均價(jià)回調(diào)幅度相對(duì)較大。3月東、中、西部地區(qū)銷售面積同比增速分別為-16.5%、-23.8%、-16.5%，降幅較1-2月分別收窄了1.2、0.2、5.2個(gè)百分點(diǎn)，其中西部地區(qū)修復(fù)幅度相對(duì)較大；東、中、西部地區(qū)銷售均價(jià)同比增速分別為-12.0%、-7.1%、-4.8%，房?jī)r(jià)相對(duì)較高、以核心城市為主的東部地區(qū)銷售均價(jià)的回調(diào)幅度大于中、西部地區(qū)。1-3月全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積2.27億平，同比下降19.4%；銷售金額2.14萬(wàn)億元，同比下降27.6%；銷售均價(jià)9421元/平，同比下降10.2%。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
投資降幅擴(kuò)大，土地投資與建安施工投資持續(xù)雙雙低迷，拖累地產(chǎn)投資。3月開發(fā)投資金額1.02萬(wàn)億元，同比下降10.1%，降幅較1-2月擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅開發(fā)投資金額7762億元，同比下降11.4%，降幅較1-2月擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)。受到市場(chǎng)仍然低迷、房企資金緊張等諸多因素影響，行業(yè)供給端大幅收縮，房企拿地、新竣工持續(xù)承壓，拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資。2023年三季度全國(guó)（300城）土地成交總價(jià)同比下滑42.9%，降幅較2023年二季度的12.0%顯著擴(kuò)大，進(jìn)而影響到今年一季度的土地投資持續(xù)承壓。2024年3月新開工面積7854萬(wàn)平，同比下降25.4%，降幅較1-2月收窄了4.3個(gè)百分點(diǎn)。新開工同比降幅雖有所改善，但規(guī)模仍處于低位；3月施工面積同比降幅也達(dá)到16.5%。從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)是唯一一個(gè)投資降幅擴(kuò)大的區(qū)域，東部地區(qū)3月投資額同比-9.0%，降幅較1-2月擴(kuò)大了3.4個(gè)百分點(diǎn)；中、西、東北部投資同比增速分別為-9.5%、-12.9%、-18.8%，降幅分別較1-2月收窄了1.2、6.1、0.3個(gè)百分點(diǎn)。1-3月累計(jì)開發(fā)投資金額2.21萬(wàn)億元，同比下降9.5%；新開工面積1.73億平，同比下降27.8%。
竣工面積同比降幅持續(xù)超過(guò)兩成。3月竣工面積4864萬(wàn)平，同比下降21.7%，降幅較1-2月擴(kuò)大了1.5個(gè)百分點(diǎn)；1-3月累計(jì)竣工面積1.53億平，同比下降20.7%，主要是由于2021年下半年以來(lái)新開工明顯縮量，同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2-3年的工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，當(dāng)前竣工持續(xù)承壓。
3.開發(fā)商資金：
房企到位資金降幅擴(kuò)大，銷售回款走弱是主要原因；行業(yè)融資略有修復(fù)。3月房企到位資金9496億元，同比減少29.0%（前值：-24.1%）。1）房款4234億元，同比減少43.4%（前值：-35.4%）。定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比分別減少41.5%、46.7%，降幅較1-2月分別擴(kuò)大6.7、10.1個(gè)百分點(diǎn)。3月居民中長(zhǎng)期貸款4516億元，雖環(huán)比多增5554億元，主要是由于季節(jié)性因素造成（2月傳統(tǒng)淡季疊加春節(jié)），但同比仍然少增1832億元，反映了購(gòu)房需求整體仍然較弱。2）非房款5262億元，同比減少10.9%（前值：-13.0%）。其中國(guó)內(nèi)貸款1410億元，同比下降6.3%，降幅較1-2月收窄了4.0個(gè)百分點(diǎn)，受益于近期多地積極推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目層面的銀行貸款不斷落地，房企銀行貸款有所改善。自籌資金3307億元，同比下降13.6%，降幅較1-2月收窄了1.6個(gè)百分點(diǎn)。3月行業(yè)融資有所修復(fù)，根據(jù)中指院，3月行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計(jì)671億元，同比下降30%，環(huán)比大增105%，其中國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模522億元，同比下降23%，環(huán)比大幅增加231%。1-3月房企到位資金累計(jì)2.57萬(wàn)億元，同比
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