>> 中郵證券-固收專題：一文讀懂城投涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)-240422
| 上傳日期： |
2024/4/24 |
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| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
中郵證券 |
| 評級： |
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作者： |
梁偉超 |
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長久以來，城投平臺參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的范圍和參與程度，不斷擴(kuò)大和提高，從棚改等公益性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，到參與商業(yè)住房項目，再到房地產(chǎn)股權(quán)投資和紓困，乃至如今的收購二手房，本文將對城投平臺所涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面梳理。
城投與公益性住房
建設(shè)模式上，早期主要有政府購買服務(wù)、PPP、委托代建、自建自營等，委托代建和自營模式償債責(zé)任相對清晰，或是未來公益性住房項目主流模式。
區(qū)域分布方面，江蘇、浙江、山東等地有關(guān)城投數(shù)量和占比均較多；主體級別上，涉公益住房城投主體主要集中在AA和AA+。
政策支持方面，三大工程或?qū)⒅Τ峭豆竟孀》繕I(yè)務(wù)，廣東、江蘇、山東、福建、浙江經(jīng)濟(jì)體量大省份，符合三大工程要求的城市較多。
城投與商品房
通過城投拿地數(shù)據(jù)和收入明細(xì)兩個角度來衡量城投參與商品房情況。城投拿地方面，地方政府土地出讓收入普遍下降趨勢下，城投拿地金額占比波動上升，江蘇、浙江、山東等地城投拿地較多。
從收入明細(xì)數(shù)據(jù)看，江蘇、浙江、山東、湖南、四川、湖北、江西等地涉商品房城投數(shù)量較多，主體級別主要分布在AA、AA+和AAA，AAA主體涉商品房占比明顯高于AA+和AA。
將涉公益住房和涉商品房城投統(tǒng)稱為涉房城投。整體來看，涉房城投占比相對較高，城投承接房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但考慮到房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多、規(guī)模較大，城投可承接范圍有限。
城投與房地產(chǎn)企業(yè)
除合資成立項目公司和業(yè)務(wù)往來外。城投與房地產(chǎn)企業(yè)方面的聯(lián)系主要有兩點(diǎn)，一是股權(quán)投資，二是紓困。股權(quán)投資方面，城投公司主要是通過入股房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或資產(chǎn)保值增值，房地產(chǎn)上升時期更為明顯。
紓困房地產(chǎn)方面，城投主要是通過棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、參與破產(chǎn)重整和收購現(xiàn)房等，助力房地產(chǎn)企業(yè)保交樓。
城投與二手房
部分地區(qū)指定城投作為二手房“統(tǒng)購”主體。收購模式上，蘇州、無錫等地主要是市民用舊房置換指定城投公司的存量商品房，鄭州僅指定城投公司作為二手房收購主體，未指定二手房置換對象，且規(guī)模遠(yuǎn)超前者。
城投收購二手房可促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，統(tǒng)購二手房也能增加保障房供給，但收購二手房所需資金規(guī)模較大，“統(tǒng)購”主體資金壓力或有所增加。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)相關(guān)政策不及預(yù)期，涉房業(yè)務(wù)加大融資壓力。
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