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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均上漲。本周（4.20-4.26）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+3.1%，在各板塊中位列第7；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+9.5%，在各板塊中位列第7。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+10.2%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+9.1%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+1.2%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為+1.1%和+9%。
　　無錫年度首拍收官，四宗地塊均底價(jià)成交。本周（4.20-4.26）全國(guó)300城宅地成交建面393萬㎡，單周環(huán)比+3%，單周同比-35%，平均溢價(jià)率4%。2024年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面5181萬㎡，累計(jì)同比-49%；年初至今，濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中建三局、中國(guó)鐵建的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周新房銷售受一線城市帶動(dòng)環(huán)比上升，同比降幅收窄。本周（4.20-4.26）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)295萬平米，周環(huán)比+15%，周同比-36%。其中：一線城市周環(huán)比+40%，周同比-21%；二線城市周環(huán)比+6%，周同比-42%；三四線城市周環(huán)比+15%，周同比-34%。
　　本周二手房成交同環(huán)比均下降，二手房持續(xù)以價(jià)換量。本周（4.20-4.26）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)205萬平米，周環(huán)比-1%，周同比-22%。其中：一線城市周環(huán)比-13%，周同比-22%；二線城市周環(huán)比+2%，周同比-23%；三四線城市周環(huán)比+10%，周同比+9%。
　　五年期以上LPR環(huán)比持平。2024年4月22日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR，4月五年期以上LPR為3.95%，延續(xù)今年2月以來的水平。在新一期MLF未動(dòng)以及2月五年期LPR大幅調(diào)降25bp的情況下，LPR保持穩(wěn)定符合市場(chǎng)預(yù)期。盡管短期內(nèi)LPR進(jìn)一步下調(diào)的空間不大，但據(jù)我們此前統(tǒng)計(jì)已有近50城階段性取消首套房貸利率下限，同時(shí)央行數(shù)據(jù)顯示一季度新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個(gè)百分點(diǎn)，首次低于企業(yè)貸款利率，表明金融端對(duì)房地產(chǎn)的支持力度正持續(xù)發(fā)力。
　　深圳推行以舊換新，打通房產(chǎn)置換鏈條。當(dāng)前一方面深圳二手房存量掛牌套數(shù)呈上升趨勢(shì)，截至2024年3月末存量掛牌超5.9萬套，處于近年來較高水平；且自2023年9月以來，深圳二手房新增掛牌套數(shù)屢創(chuàng)新高，今年3月新增掛牌套數(shù)達(dá)1.46萬套。另一方面新房市場(chǎng)持續(xù)筑底，今年3月新房銷售面積僅29.6萬方，為2020年以來同期最低水平。在此背景下，4月23日深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合宣布在全市推行為期1年的房產(chǎn)“以舊換新”活動(dòng)，通過鼓勵(lì)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)積極參與，與計(jì)劃出售二手商品房并購買新建商品房的購房居民簽署協(xié)議，開展賣舊+買新的換房聯(lián)動(dòng)。此舉有利于降低換房者的時(shí)間及交易成本，進(jìn)而打通一二手房的置換鏈條，促進(jìn)置換需求的釋放，對(duì)加速二手房去化及穩(wěn)定新房銷售有一定的積極作用。據(jù)中房報(bào)統(tǒng)計(jì)，2023年以來已有近50城表態(tài)支持以舊換新，深圳成為全國(guó)首個(gè)正式推行以舊換新的一線城市，具有一定的信號(hào)意義及借鑒意義。
　　投資建議
　　當(dāng)前階段樓市政策持續(xù)寬松的主基調(diào)不會(huì)改變，以舊換新活動(dòng)及降低房貸利率都是切實(shí)降低成本、促進(jìn)需求的重要舉措，在樓市尚未企穩(wěn)、市場(chǎng)信心尚未修復(fù)之前，高能級(jí)城市政策進(jìn)一步出臺(tái)仍有望進(jìn)一步加碼。推薦受益于深耕高能級(jí)城市、主打改善產(chǎn)品的國(guó)資房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展；推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約