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板塊行情：（4月22日-4月26日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上升3.1%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第8位。
　　政策要聞：中央層面：1）國(guó)務(wù)院：財(cái)政部副部長(zhǎng)王東偉在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，財(cái)政部將統(tǒng)籌用好增發(fā)國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債、中央預(yù)算內(nèi)投資等政策工具，推動(dòng)重點(diǎn)領(lǐng)域、重大項(xiàng)目建設(shè)。下一步將會(huì)同有關(guān)部門(mén)支持部分大中城市實(shí)施城市更新行動(dòng)，開(kāi)展地下管網(wǎng)更新改造。2）財(cái)政部、稅務(wù)總局：近日發(fā)布“關(guān)于農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革土地增值稅政策的公告”。村民委員會(huì)、村民小組按照農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革要求，將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名下的，暫不征收土地增值稅。地方層面：1）成都：全市范圍內(nèi)住房交易，不再審核購(gòu)房資格。2）南京：擬放寬落戶條件，合法穩(wěn)定住所非戶籍者可直接落戶；南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司將開(kāi)展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)，試點(diǎn)期間換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%，首批試點(diǎn)限額2000套。3）深圳：?jiǎn)?dòng)“換馨家”活動(dòng)，如果舊房成功售出，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人將按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)，若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人則按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款，換房人無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。4）北京：離婚不滿一年且名下無(wú)房，執(zhí)行首套房貸利率。5）渭南：調(diào)整優(yōu)化住房公積金使用政策，租房提取額度提至2萬(wàn)元。6）武威：可提取公積金付首付款，最高額度調(diào)整為3萬(wàn)元。7）合肥：取消住房公積金異地貸款戶籍限制。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）華發(fā)股份：歸母凈利潤(rùn)為18.38億元，現(xiàn)金分紅規(guī)模占?xì)w母凈利潤(rùn)比例達(dá)55.41%，股息率約6%。2）濱江集團(tuán)：2023年收入破700億，銷售額達(dá)1534.7億元；2024年首季營(yíng)收破137億，歸母凈利潤(rùn)同比上升17.84%。
　　銷售端：新房成交環(huán)比上升14%，二手房成交同比下降21%。1）本周21城商品房成交面積205萬(wàn)方，商品房日平均成交面積33.3萬(wàn)方，環(huán)比上升14%，同比下降43%。2）分城市級(jí)別來(lái)看，一線、二線、三四線城市第17周成交面積分別為83.2萬(wàn)方、89.9萬(wàn)方、59.8萬(wàn)方，周環(huán)比增速分別為34%、1%、11%，周同比增速分別為-30%、-53%、-38%。3）第17周11城二手房成交面積179.7萬(wàn)方，日平均成交面積25.7萬(wàn)方，環(huán)比不變，同比下降21%。
　　投資策略：等待行業(yè)右側(cè)的出現(xiàn)。前期報(bào)告我們重點(diǎn)提示警惕2024年二手房和新房的相互擠壓，當(dāng)前已經(jīng)有一定體現(xiàn)。而房企價(jià)值主要在于土儲(chǔ)的價(jià)值，其取決于地價(jià)的中樞而房企的運(yùn)營(yíng)能力影響相對(duì)有限，從而導(dǎo)致找alpha較為艱難，建議等待行業(yè)右側(cè)出現(xiàn)。重點(diǎn)關(guān)注相對(duì)確定性機(jī)會(huì)：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題，估值中樞有望提升；3）二手房時(shí)代下，具有一定護(hù)城河的中介公司。關(guān)注綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、貝殼-W等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。