>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第17周周報(bào)(4月20日-4月26日)：二手房成交同比降幅顯著小于新房；深圳推行“以舊換新”、成都全面取消限購(gòu)-240430
| 上傳日期： |
2024/4/30 |
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| 2790KB |
| 格式： |
pdf 共30頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅縮?。欢址砍山幻娣e環(huán)比降幅縮小，同比降幅擴(kuò)大；土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率同環(huán)比下降。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅縮小。40個(gè)城市新房成交面積為256.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13.3%，同比下降42.2%，同比降幅較上周收窄了3.4個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為31.3%、13.5%、-1.9%，同比增速分別為-32.6%、-46.3%、-45.5%，一、二線城市同比降幅較上周分別收窄了8.9、2.3個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了1.4個(gè)百分點(diǎn)
二手房成交面積環(huán)比降幅縮小，同比降幅擴(kuò)大。18個(gè)城市成交面積為203.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.6%，同比下降21.0%，同比降幅較上周擴(kuò)大了8.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-6.8%、1.5%、-10.2%，同比增速分別為-17.4%、-19.6%、-30.8%，同比降幅較上周分別擴(kuò)大了12.0、4.8、11.4個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積同比下降，環(huán)比上升；去化周期同比上升，環(huán)比下降。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9925萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為0.3%，同比增速為-2.2%。去化周期為25.1個(gè)月，環(huán)比下降0.2個(gè)月，同比提升13.4個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為25.2、22.5、74.4個(gè)月，一、三四線城市環(huán)比分別下降0.8、0.1個(gè)月，二線城市環(huán)比上升0.7個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別提升11.8、13.4、47.8個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為1225.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升40.8%，同比下跌65.4%；成交土地總價(jià)為462.0億元，環(huán)比上升544.7%，同比下跌56.8%；樓面均價(jià)為3770元/平，環(huán)比上升357.7%，同比上升24.7%；土地溢價(jià)率為0.9%，環(huán)比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比下降，環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為226.2億元，同比下降26.9%（前值：-16.9%）?？們斶€量為300.6億元，同比下降22.4%（前值：-25.8%）；凈融資額為-74.4億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為3.1%，較上周上升6.0pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為1.9%，較上周上升6.7pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.73X，較上周上升1.37X。北上資金對(duì)有色金屬、食品飲料、醫(yī)藥生物等加倉(cāng)金額較大，分別為46.30、38.71、33.52億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.55%（上周為-0.56%），凈買入10.96億元（上周凈買入1.16億元）。
政策
1）深圳成為首個(gè)批量推出商品房“以舊換新”的一線城市。4月23日深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《開(kāi)展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知，鼓勵(lì)商品住房“以舊換新”，活動(dòng)于5月1日開(kāi)啟，為期一年，參與的新房項(xiàng)目13個(gè)，中介公司21家，活動(dòng)面向深圳市內(nèi)所有計(jì)劃出售二手房并購(gòu)買新房的換房人，換房人通過(guò)聯(lián)系相關(guān)企業(yè)報(bào)名參與。目前多城發(fā)布了“以舊換新”政策，模式有兩大類：a）房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售；b）開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，居民售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目。本次深圳推出的“以舊換新”屬于第一種。3月深圳二手房成交量明顯上升，日均成交量為127套，環(huán)比增長(zhǎng)80%，4月（至27日）日均成交量為141套，環(huán)比再度增長(zhǎng)11%。我們認(rèn)為在“以舊換新”政策的推行下，二手房成交或?qū)⑦M(jìn)一步修復(fù)，也有利于傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。2）南京國(guó)企試點(diǎn)推動(dòng)存量房“以舊換新”。為支持改善性購(gòu)房需求，4月27日南京安居建設(shè)集團(tuán)啟動(dòng)主城六區(qū)存量住房“以舊換新”試點(diǎn)，首批試點(diǎn)房源共2000套，試點(diǎn)期內(nèi)（4月27日-12月31日）換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新房總價(jià)的80%。當(dāng)前改善置換需求仍在，部分居民最大的痛點(diǎn)是舊房難賣，新房、二手房市場(chǎng)循環(huán)受阻，國(guó)企及時(shí)介入至關(guān)重要。3）成都全域取消限購(gòu)。2023年9月26日，成都限購(gòu)政策已經(jīng)進(jìn)行了大幅優(yōu)化，限購(gòu)范圍僅縮小到5+2區(qū)域≤144㎡的戶型。2024年4月28日起，成都5+2區(qū)域取消限購(gòu)，自此成都全域限購(gòu)取消。4）國(guó)開(kāi)行發(fā)放配售型保障房建設(shè)貸款。國(guó)開(kāi)行近日向山東省青島市李滄區(qū)京口路保障性住房項(xiàng)目發(fā)放首筆貸款8.08億元，專項(xiàng)用于青島市首批2000套配售型保障性住房建設(shè)。國(guó)開(kāi)行預(yù)計(jì)將持續(xù)優(yōu)化金融資源配置，加大信貸投放力度，用好各項(xiàng)政策金融工具，精準(zhǔn)支持配售型保障性住房建設(shè)，有力有序有效服務(wù)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
投資建議
近期地產(chǎn)板塊關(guān)注度有所提升，當(dāng)前地產(chǎn)板塊邏輯是較強(qiáng)的政策預(yù)期主導(dǎo)的。但從基本面的角度來(lái)看，成交數(shù)據(jù)有所回落。根據(jù)我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)，4月第1-4周（截至4月26日）40城新房成交面積同比仍有42%的降幅，18城二手房成交面積同比仍然下降17%。3月以來(lái)對(duì)于“小陽(yáng)春”過(guò)高的預(yù)期逐步修正，基本面承壓下政策寬松預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)。我們認(rèn)為，需要重點(diǎn)關(guān)注后續(xù)核心城市政策調(diào)整情況以及政治局會(huì)議地產(chǎn)相關(guān)表述。從長(zhǎng)期主線來(lái)看，建議關(guān)注底部反轉(zhuǎn)的行情機(jī)會(huì)。配置上看，當(dāng)前估值較低、安全性較高、經(jīng)營(yíng)基本面較好的優(yōu)質(zhì)央國(guó)企價(jià)
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