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本期投資提示：
　　經(jīng)歷史和國際對比表明，我國基本面已深度調(diào)整。1）行業(yè)規(guī)模深度調(diào)整，前端指標(biāo)已下跌50%-60%。其中，全國年化住宅銷面降至8.7億平、較峰值-49%、回到2010年；全國年化住宅開工降至6.4億平、較峰值-62%、回到2007年；300城年化宅地成交降至4.8億平、較峰值-59%、回到2010年前。2）房價也已深度調(diào)整，預(yù)計全國房價跌幅超25%。其中，一線城市房價跌幅均值25%，遠(yuǎn)高于08年周期的12%、11年周期的8%、14年周期的6%。3）對比國際危機(jī)經(jīng)驗，我國量價均已深度調(diào)整。一方面，美、日、韓、西班牙、丹麥、芬蘭六國危機(jī)階段最大跌幅均值為31%，而目前我國房價跌幅已接近；另一方面，日美經(jīng)驗開工最大跌幅均值為54%-73%，而目前我國開工跌幅也已接近。
　　三大底部支撐信號顯現(xiàn)，需求自然底有望來臨。1）按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善，居民購買力被動改善。23Q4一線/二線城市（前40%收入群體）家庭按揭負(fù)擔(dān)比均值為57%/27%，分別較18年高點90%/47%顯著回落，均已回到2016年前水平，并接近于或達(dá)到09Q1、13Q1和16Q1等歷史階段性底部，居民購買力被動改善，對量價形成支撐。2）租金利差收窄至極值，住宅配置性價比顯現(xiàn)。24年3月百城租金回報率回升至2.18%，同期10年期國債收益率降至2.29%，利差收窄至-11BP，創(chuàng)近幾年新高，其中一線/二線/三線/四線城市租金回報率為1.84%/2.24%/2.51%/2.96%，三四線城市基本跑贏國債，住宅配置性價比顯現(xiàn)，對量價形成支撐。3）對比日美經(jīng)驗，我國千人開工套數(shù)顯著超跌。23年我國千人開工套數(shù)4.5套，大幅低于日美同階段（城鎮(zhèn)化率65%-75%）的開工水平（日本11.2套、美國7.3套），呈現(xiàn)顯著超跌，也意味中期角度我國已有較強(qiáng)支撐。
　　三大底線測算需求有支撐，當(dāng)前已處超跌狀態(tài)。1）測算方式一：通過對城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、房屋更新率等中期需求三大支撐的分析，我們認(rèn)為我國需求總量依然有支撐，并測算中期住宅需求中樞為11.6億平。2）測算方式二：通過對日韓飽和階段的住房經(jīng)驗的借鑒，我們通過中日韓人口差距、并使用日韓住宅開工來線性測算我國住宅開工中樞底線，并間接測算中期住宅需求中樞為10.5億平。3）測算方式三：通過中日美相同城鎮(zhèn)化率階段（65%-75%）千人開工套數(shù)的對比測算我國住宅開工中樞底線，并間接測算中期住宅需求中樞為11.4億平。而2023年我國住宅銷售面積僅9.5億平、住宅開工6.9億平，上述三大測算方式下當(dāng)前行業(yè)規(guī)模均處超跌狀態(tài)，表明我國中期仍有較強(qiáng)支撐。
　　投資分析意見：三大底部信號顯現(xiàn)，需求有望筑底企穩(wěn)，維持“看好”評級。在房地產(chǎn)行業(yè)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前購房按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善、租金回報率對國債利差顯著收窄、千人開工套數(shù)較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號顯現(xiàn)，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。此外，近期二手房銷量回暖，房價也有筑底企穩(wěn)趨勢，同時疊加房地產(chǎn)政策進(jìn)一步優(yōu)化，預(yù)計市場熱度也將逐步由二手房傳導(dǎo)至新房，從而推動房地產(chǎn)市場逐步回歸正軌。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H股：華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注代建企業(yè)：綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險提示：房企銷售回款下行，融資現(xiàn)金流下行，出險房企數(shù)量再增加。