>> 國聯(lián)證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評研究：政策持續(xù)發(fā)力，供需有望修復(fù)-240517
| 上傳日期： |
2024/5/17 |
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| 308KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
國聯(lián)證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
楊靈修 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)事件：
2024年5月17日，中國人民銀行發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策：1）降低商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例，首套房不低于15%，二套房不低于25%；2）取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；3）個人住房公積金貸款利率下調(diào)25BP。國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會中，中國人民銀行副行長表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。
需求端政策持續(xù)發(fā)力
5月17日，中國人民銀行針對房地產(chǎn)市場做出3項調(diào)整：1）首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；2）取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；3）個人住房公積金貸款利率下調(diào)25BP。5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
“去庫存”或成為未來地產(chǎn)政策基調(diào)
2024年，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，政策基調(diào)也逐漸轉(zhuǎn)向供給端。4月30日，中央政治局會議中強調(diào)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。5月17日，中國人民銀行表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障房，預(yù)計可帶動銀行貸款5000億元。我們認(rèn)為政策基調(diào)或轉(zhuǎn)向“去庫存”，“以舊換新”模式下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式有望加速落地。
“以舊換新”政策工具持續(xù)豐富
目前各地“以舊換新”的政策主要有5種模式：1）代售模式，代表城市深圳、上海。通過搭建房企、中介、購房者之間的橋梁，為交易提供便利；2）舊房換購模式，代表城市南京、鄭州。政府平臺收購符合標(biāo)準(zhǔn)的二手房，購房者在合作房企中挑選意向新房；3）回購收儲模式，代表城市杭州、鄭州。地方國企或政府收購存量新房、二手房，后續(xù)或用于人才住房、保租房、分批出售；4）發(fā)放換新補貼，代表城市沈陽、蘇州。購房者賣一買一時可獲得一定財政補貼；5）“舊轉(zhuǎn)?！?，代表城市肇慶。國資統(tǒng)租存量房源用作保租房，但不買斷房屋所有權(quán)。
投資建議
我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)有望逐步筑底，板塊估值或?qū)⒏S政策落地和基本面改善逐步修復(fù)。需求端，城鎮(zhèn)化率仍然有較大提升空間，疊加寬松政策后改善性需求的釋放，需求有望持續(xù)修復(fù)；供給端，政策繼續(xù)堅持“因城施策”，強調(diào)消化存量房產(chǎn)，“以舊換新”政策逐步在各城市中展開，有望盤活房企資產(chǎn)。建議關(guān)注資金實力較強、土地儲備優(yōu)質(zhì)充裕的國有企業(yè)，以及具備改善性產(chǎn)品塑造能力的房企。二手房市場有望在新一輪周期中持續(xù)增長，建議關(guān)注二手房交易龍頭企業(yè)。
風(fēng)險提示：1.政策效果不及預(yù)期；2.市場修復(fù)不及預(yù)期；3.信用風(fēng)險加劇
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