>> 華泰證券-固收視角：地產(chǎn)政策迎來新一輪放松潮-240517
| 上傳日期： |
2024/5/18 |
大小： |
387KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
張繼強(qiáng),朱沁宜 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
事件
5月17日，地產(chǎn)政策利好密集釋放，主要亮點有：
1）保交樓會議明確支持存量房收儲。全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，除做好保交樓和推進(jìn)三大工程以外，會議還提出“地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。
2）央行設(shè)立3000億元保障型住房再貸款。
3）央行推出“房貸利率+首付比例+公積金貸款”放松組合拳。央行宣布取消全國層面首套房和二套房貸利率下限、首套/二套房首付下限降至15%/25%、下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。
我們對此點評如下：
以舊換新+存量房收儲“雙管齊下”去庫存
4月政治局會議以來，地產(chǎn)政策“去庫存”思路凸顯，各地“以舊換新”推進(jìn)加速。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，4月末以來新增或加碼“以舊換新”的城市超過15個，包括上海、無錫、鄭州、武漢、大連、合肥、廣州花都區(qū)等。從試點情況看，一線強(qiáng)二線仍以中介市場化交易和購房補(bǔ)貼為主，明確由城投平臺下場收購舊房的城市仍較少。
保交樓會議提出存量房收儲，形式上并非全新工具，但政策空間可期。存量房回收改造本身就是保障房籌集的途徑之一，有利于分擔(dān)地方政府新建保障房的壓力。在中央層面，十四五規(guī)劃提到“探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”。2021年7月國務(wù)院《關(guān)于加快保障性租賃住房的意見》提出可“采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給”。地方層面，青島、遂寧、鄂州等地都曾出臺文件支持存量商品房回購改造為保租房，近期南京、岳陽、杭州臨安在政策文件中也有涉及存量房收儲的表述。此次保交樓會議明確鼓勵存量房收儲，政策目的從側(cè)重于“籌集保障房”轉(zhuǎn)向“去庫存”，回購對象集中于存量商品房，且央行新增3000億元保障性住房再貸款提供資金支持，后續(xù)若配套工具加碼，存量房收儲規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
存量房收儲與以舊換新有何區(qū)別？存量房收儲和以舊換新都是去庫存的手段，兩者差異在于：
1）收購對象上，存量房收儲一般是面向企業(yè)批量回收，以舊換新主要是向購房者點對點分散收購。
2）收購價格上，從試點情況看，以舊換新收購價多以評估價為基礎(chǔ)，與市場價存在差異，部分城市對評估價再打10%-20%的折扣。以舊換新收購總價存在上限，一般為新房合同總價的60%-80%。若為存量房收儲模式，收購方與開發(fā)商議價，考慮到批量收購+樓盤去化難+開發(fā)商資金回籠需求+保障房“保本微利”原則，收儲的折扣力度可能比以舊換新更大。
3）操作上，以舊換新的舊房房源分散，標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，房屋勘驗、評估、議價或需“一房一議”，收儲模式更便于保租房集中改造、運(yùn)營、管理。
4）需求端拉動上，以舊換新有利于加快一二手房聯(lián)動，購房者補(bǔ)差價還會產(chǎn)生新增房貸需求，而存量房收儲的乘數(shù)效應(yīng)相對偏弱。
新增去庫存工具：3000億保障房再貸款
增量資金是去庫存擴(kuò)圍和項目收益平衡的關(guān)鍵，可能的資金來源為“平臺自籌+政策行專項貸款+商業(yè)銀行貸款支持+中央地方財政補(bǔ)貼”?？紤]到地方財政承壓+住宅租金回報率較低的現(xiàn)實，中央層面低成本增量資金的注入具有必要性。根據(jù)國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上央行的表述，央行將創(chuàng)設(shè)3000億元保障性住房再貸款支持去庫存，要點如下：
1）貸款要素：利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
2）收購房源：房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，按保障房建設(shè)要求把握戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。
3）收購對象：對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。
4）收購主體：地方政府指定的地方國企，該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。
5）操作思路：政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作，賦予地方靈活性，地方政府自主決定、房企與收購主體自愿參與、銀行自主決策。
央行曾在2023年1月設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計劃，根據(jù)2024年一季度貨幣政策執(zhí)行報告，截至3月末，租賃住房貸款支持計劃余額為20億元。根據(jù)央行在吹風(fēng)會上的表述，后續(xù)租賃住房貸款支持計劃將并入保障性住房再貸款政策中管理。保障房再貸款支持計劃的設(shè)立，有利于暢通商品房去庫存-保障房增供給-房企資金回籠的鏈條，提升商業(yè)銀行參與積極性，減輕地方財政資金壓力。后續(xù)關(guān)注再貸款發(fā)放進(jìn)度、規(guī)模能否擴(kuò)容、是否有財政補(bǔ)貼進(jìn)一步降低融資成本、地方申請和落地情況等。
“房貸下限取消+首付比例下降+公
|
|
