>> 國海證券-5月17日“一攬子”地產(chǎn)政策點(diǎn)評(píng)：新一輪地產(chǎn)調(diào)控加碼“有何影響”？-240518
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
胡國鵬,崔瑩 |
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事件：
5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在北京召開，副總理何立峰在會(huì)議上就保交房、消化存量商品房等政策作出部署；同日央行發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付比例、商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策及設(shè)立3000億元再貸款支持國資收儲(chǔ)的通知。
投資要點(diǎn):
政策力度來看，此次“一攬子”地產(chǎn)政策種類數(shù)量較多，中央加碼信號(hào)意義較強(qiáng)。從政策節(jié)奏及亮點(diǎn)來看，2024年以來地產(chǎn)政策調(diào)整有兩個(gè)特點(diǎn)，一是“因城施策”正式于一線城市全面鋪開，廣州、北京、上海先后就限購政策進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)成都、杭州等核心二線城市相繼取消限購；二是時(shí)隔8年地產(chǎn)去庫存再度啟動(dòng)。5月17日地產(chǎn)政策調(diào)整涵蓋降首付、降利率、房地產(chǎn)“以舊換新”、存量房收儲(chǔ)等多個(gè)方面，政策力度及信號(hào)意義更為強(qiáng)烈。具體來看：
一是在前期首付及利率限制政策已連續(xù)松綁背景下，本次再度調(diào)整，主要是打開了一線城市及核心二線城市進(jìn)一步調(diào)整的空間。房貸利率下限方面來看，截至今年4月末，全國343個(gè)城市中有67個(gè)已經(jīng)取消了下限，除北上廣深等少數(shù)一線城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統(tǒng)一水平，本次明確取消利率下限進(jìn)一步拓寬地方政策調(diào)整空間；首付比例方面來看，2023年8月央行發(fā)文將首套、二套房貸首付比例下調(diào)至20%、30%，本次進(jìn)一步調(diào)降5個(gè)百分點(diǎn)，邊際進(jìn)一步寬松。值得注意的是，當(dāng)前一線城市首套首付比例均為30%，二套在40%—50%不等，后續(xù)一線城市地產(chǎn)政策或跟進(jìn)。
二是會(huì)議明確政府收儲(chǔ)存量房，作為“增量型”政策，后續(xù)地方收儲(chǔ)存量房政策或加速，其中關(guān)注三個(gè)方面：
實(shí)施主體來看，按照會(huì)議部署，地方政府是收儲(chǔ)的主要主體，但是不排除后續(xù)中央下場的可能性。本次會(huì)議中表示，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”，意味著收儲(chǔ)目前仍然是中央不下場、地方自行實(shí)施。但考慮到當(dāng)前庫存壓力較大的地方，債務(wù)壓力同樣較大，而在4月政治局會(huì)議中已強(qiáng)調(diào)平衡地方化債和發(fā)展，后續(xù)不排除中央財(cái)政下場的可能性。
資金來源來看，央行再貸款支持已落地，后續(xù)關(guān)注PSL或其他創(chuàng)新融資方式提供進(jìn)一步支持。今年1月央行批復(fù)總額1000億元的住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持8個(gè)試點(diǎn)城市購買商品房用作長租房，年化利率約為3%。在此基礎(chǔ)上，5月17日央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，向地方國有企業(yè)發(fā)放貸款支持收儲(chǔ)，貸款利率為1.75%，央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元，而在部分地方財(cái)政緊張，收儲(chǔ)工作的推廣后續(xù)仍需要增量資金支持，關(guān)注再貸款增發(fā)、PSL或他創(chuàng)新融資方式出臺(tái)。
收儲(chǔ)進(jìn)展來看，當(dāng)期已超60個(gè)城市公布“以舊換新”試點(diǎn)，其中不少于15個(gè)城市以國資下場收購為主，后續(xù)收儲(chǔ)進(jìn)度有望提速。截至5月15日，已有超過60個(gè)城市進(jìn)行“以舊換新”試點(diǎn)，其中鄭州、南京、無錫等超過15個(gè)城市明確國資下場收購，已公布的收購套數(shù)合計(jì)超過1萬套。參考以往經(jīng)驗(yàn)，在政策提級(jí)中央層面后，地方政策部署將加速落地，后續(xù)國資下場收儲(chǔ)將提速。
中央明確政府下場收儲(chǔ)，有利于緩解地產(chǎn)商債務(wù)及庫存壓力，緩釋當(dāng)前地產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)。從政府收儲(chǔ)流程來看，通過政府對存量住房收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式盤活存量住房，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解和壓降債務(wù)，并對地產(chǎn)商現(xiàn)金流形成回補(bǔ)，一定程度上緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)。
回顧此前政策調(diào)整后地產(chǎn)銷售表現(xiàn)，核心政策調(diào)整后3個(gè)月內(nèi)地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)邊際回暖的概率較大。從2021年下半年以來政策調(diào)整后銷售表現(xiàn)來看，下調(diào)利率下限后一個(gè)月內(nèi)，商品房銷量增速明顯提升；下調(diào)首付比例和下調(diào)公積金利率3個(gè)月內(nèi)，商品房銷售數(shù)據(jù)邊際改善的可能性較大?？紤]到本次取消利率下限、降低首付比例和降低公積金貸款利率一并推出，短期商品房銷量有望迎來邊際改善。
股票市場層面，順周期短期修復(fù)看地產(chǎn)鏈，中期看好質(zhì)量風(fēng)格修復(fù)的主線行情。政策加力、經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善背景下，順周期板塊短期看好地產(chǎn)開發(fā)、建材、保險(xiǎn)等地產(chǎn)鏈條以及地產(chǎn)相關(guān)的食品飲料的反彈機(jī)會(huì)；中期看好盈利能力強(qiáng)的質(zhì)量風(fēng)格相關(guān)資產(chǎn)，一是出海鏈條，如家電、汽車、機(jī)械、輕工等行業(yè)龍頭，二是資源品漲價(jià)背景下的化工、有色行業(yè)龍頭。
風(fēng)險(xiǎn)提示：俄烏局勢再度惡化、中美關(guān)系惡化、美國貨幣政策超預(yù)期收緊、外部市場大幅下跌、政策解讀存在偏差等。
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