>> 華泰證券-綜合評估5.17地產(chǎn)政策“組合拳”-240518
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
大小： |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
易峘 |
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5月17日上午召開全國切實做好保交房工作視頻會議，午間，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布3大地產(chǎn)需求端放松政策，包括降低最低首付比例、取消房貸利率政策下限、以及調(diào)降公積金貸款利率等。下午，國務(wù)院舉行政策例行吹風(fēng)會，宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地產(chǎn)去庫存。本文中，我們將政策歸類，并結(jié)合目前地產(chǎn)周期的現(xiàn)狀，分析政策的可能影響、及其后續(xù)演變。
我們認為，首付比例下調(diào)對剩余8個首付比例仍高于全國最低限制的城市邊際影響更大，尤其是上海、北京。此外，公積金和房貸利率下調(diào)將一步引導(dǎo)整體融資成本下降。新增的保障性住房再貸款（包含此前的1000億元租賃住房貸款支持計劃）邊際有助于基礎(chǔ)貨幣擴張和信貸周期企穩(wěn)。同時，鑒于政策決心較大，不排除政府在評估本輪“組合拳”的實際效果后，繼續(xù)調(diào)整政策力度，直到取得階段性成效。值得強調(diào)的是，目前地產(chǎn)市場更重要的“再平衡”力量，是市場自身供需和價格的調(diào)整、出清過程。鑒于目前地產(chǎn)去杠桿周期可能已經(jīng)進入下半場，本輪政策“組合拳”的邊際效果有望優(yōu)于此前數(shù)輪。
具體分析以下四點：
1.新增政策主要分提振地產(chǎn)需求和促進地產(chǎn)去庫存兩類
1)需求側(cè)政策：主要包括將一套房及二套住房的購房首付比例從此前的20%和30%、分別下調(diào)5個百分點至15%和25%，取消房貸利率下限，以及調(diào)降住房公積金貸款利率25個基點。
2)去庫存政策：主要新增政策即央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率為1.75%、期限1年，但可以展期4次，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。
2.5.17政策“組合拳”可能有哪些增量效果？
1)需求側(cè)政策層面，降低首付比例和房貸利率（廢除利率政策下限）的政策均有助于增加購房負擔(dān)能力，但前者在成交占比較高的上海、北京影響可能更大，而后者在“一城一策”的背景下、可能有更多的執(zhí)行彈性。房價經(jīng)過過去兩年左右的調(diào)整，居民購房負擔(dān)能力已經(jīng)明顯回升。全國層面，房價收入比已經(jīng)回落至2016年的水平，僅北京、上海房價收入比（在表觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)層面）仍未跌破2021年前的水平（圖表1）。隨著首付比例的下調(diào)，全國平均首付占可支配收入比例已經(jīng)回落至2008年水平，然而，一線城市“購房首付負擔(dān)能力”仍然偏低、尤其在北京和上海（圖表2）?，F(xiàn)金流層面，全國平均的房貸支出占可支配收入比重已經(jīng)回落至2018年水平，再度調(diào)低首付比例及房貸利率將進一步推升居民在購房首付及月供現(xiàn)金流兩個維度上的購房負擔(dān)能力（圖表3）。具體分析：
a.本輪調(diào)整后，大多數(shù)城市的購房首付比例有望降至歷史低點。降低最低首付比例邊際上更有利于1-2線城市偏剛需購房需求的釋放，尤其（如果）北京、上海也相應(yīng)明顯調(diào)低1、2套房的首付比例。此外，對其他一線及“高能”二線城市需求的邊際拉動效應(yīng)也值得關(guān)注，如深圳、廣州、成都等。值得注意的是，目前在50個大中城市中，只有8個仍在實行高于央行政策下限的首付比例，其中北京、上海的首付比例與全國下限的差距最大、其潛在調(diào)整對全國交易額及市場情緒的“示范效應(yīng)”也最強（圖表4）。上述8個城市去年的商品房成交金額占全國的24%，其中北京、上海分別占3.8%、6.3%。目前北京和上海首套房的首付比例下限為30%，回到2015年的水平，較2009年之前的歷史低點20%、以及調(diào)整后的全國首套房首付比例下限15%均有一定的下調(diào)空間（圖表5）。鑒于北京、上海的地產(chǎn)政策調(diào)整通常具有風(fēng)向標(biāo)的作用，如果北京、上海相應(yīng)下調(diào)首付比例，且地產(chǎn)交易量和交易價格隨之回升，將有比較強的示范效應(yīng)。繼去年8月底全國層面下調(diào)最低首付比例之后，去年底上海、北京均將首套房最低首付比例從35%下調(diào)至30%，2-3周之后，上海、北京新房和二手房成交面積均明顯回升。
b.此外，廢除房貸利率政策下限的實際效果可能在目前仍在執(zhí)行最低房貸利率的15個城市更為有效，其中包括所有四個一線城市和11個二線城市，如成都，杭州等（圖表6）。值得注意的是，央行一季度貨幣執(zhí)行報告數(shù)據(jù)顯示，目前實際執(zhí)行的房貸利率已經(jīng)下行至3.69%，跌破理論上3.75%的首套房房貸利率下限，為歷史首次（圖表7）。目前，未廢除房貸利率下限的15個城市成交額占比占全國的34%，而全國層面，在房價不下行的情況下，房貸利率下行50個基點，有望降低房貸月供壓力約3-4%，而這一比例在一線城市更高。目前尚未廢除房貸利率下限的城市主要包括北上廣深4個一線城市，以及成都、杭州等11個強二線城市。由于一線及“高能”二線城市通常面臨人口凈流入，如果上述15個城市的房貸利率進一步下調(diào)，居民購房負擔(dān)能力改善，或能更有效地激發(fā)偏剛需購房需求。
c.此外，調(diào)低住房公積金貸款比例在邊際上支持購房需求及居民購房現(xiàn)金流，但更重要的是，住房公積金貸款利率下調(diào)對房貸利率及基準(zhǔn)利率有“示范效應(yīng)”。結(jié)合房貸利率政策下限廢除及降息預(yù)期，覆蓋面更廣的普通房貸利率有望實質(zhì)性下行，LPR利率也可能順勢下調(diào)。4月政治
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