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核心觀點
　　房地產探索去化新模式。4月30日中共中央政治局會議指出，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議強調，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。
　　房地產業(yè)發(fā)展面臨新形勢：一是2022年以來，房地產銷售、開工、施工等增速出現(xiàn)下滑；二是房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，房地產庫存和銷售的比例2024年以來出現(xiàn)較快上漲；三是住房價格和房地產景氣指數有所下降；四是個人住房貸款和房地產開發(fā)貸款的增速偏低；五是以“三高”為特征的房地產模式不可持續(xù)。
　　房地產去化新模式的特征為：一是通過“以舊換新”和由地方國有企業(yè)收購已建成未出售的商品房等方式，消化房地產現(xiàn)有存量；二是通過優(yōu)化新增商品住宅用地供應、優(yōu)化閑置存量住宅用地等方式，實現(xiàn)房地產增量優(yōu)化；三是以“白名單”制度支持房地產企業(yè)合理融資需求；四是推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；五是通過強化金融領域對房地產的支持、放松購房限制等方式改善房地產需求。
　　“以舊換新”是近期房地產去庫存的重要探索。近期房地產“以舊換新”主要有四種模式：一是通過城投公司等在市場上收購二手住房，激活市場交易，使購房者有資金購買改善性新建商品住房，二是通過支持中介機構促進市場化交易形成“賣舊買新”；三是對“賣舊買新、以舊換新”進行補貼或免除部分契稅；四是政府租入舊房，鼓勵換購人購買新建商品住房。南京、鄭州、深圳等城市運用一種或多種模式開展房地產“以舊換新”，南京市由下屬國企收購存量住房，開展房地產“以舊換新”，鄭州市運用國企收購、促進市場化交易、契稅補貼等方式推動1萬套住房“以舊換新”，深圳市通過促進市場化交易的“換馨家”活動開展“以舊換新”，肇慶市綜合運用租金轉保障房、換購住房個人所得稅退稅等方式開展“以舊換新”。
　　風險提示：政策調整不及預期，海外市場風險不確定性。