>> 民生證券-城投隨筆系列：土地儲(chǔ)備管理辦法修訂了什么？-240603
| 上傳日期： |
2024/6/3 |
大?。?/td>
| 1013KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
譚逸鳴 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
本文聚焦：
土地儲(chǔ)備是什么？
土地儲(chǔ)備是指縣級(jí)（含）以上國土資源主管部門為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。
土地儲(chǔ)備的主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。
土地儲(chǔ)備的對(duì)象包括：1）依法收回的國有土地；2）收購的土地；3）行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；4）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地；5）其他依法取得的土地。
土地儲(chǔ)備的流程主要包括征購、儲(chǔ)備/前期開發(fā)、供應(yīng)3個(gè)環(huán)節(jié)：1）征購：根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃進(jìn)行征購。2）儲(chǔ)備/前期開發(fā)：按照該地塊的規(guī)劃，完成地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并進(jìn)行土地平整，滿足必要的“通平”要求。3）供應(yīng)：根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃采用土地招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。
土地儲(chǔ)備制度的建設(shè)歷程
關(guān)于土地儲(chǔ)備的融資渠道，監(jiān)管歷程如何？
第一階段：土地儲(chǔ)備貸款（2001-2012年）
2001年，《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號(hào)）提出“金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持”。
第二階段：不得舉借土地儲(chǔ)備貸款，轉(zhuǎn)向土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債（2016-2019年）
2016年，《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜[2016]4號(hào)）提出“各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款”。
2017年，《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》（財(cái)預(yù)[2017]62號(hào)）明確地方政府可采取發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的方式為土地儲(chǔ)備舉借債務(wù)。
第三階段：土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債被叫停（2019年9月以來）
2019年9月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”。
征求意見稿，有什么區(qū)別？
2024年5月21日，自然資源部發(fā)布《土地儲(chǔ)備管理辦法》（征求意見稿），對(duì)2018年發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國土資規(guī)[2017]17號(hào)）進(jìn)行修訂。
關(guān)于本次征求意見稿，市場(chǎng)關(guān)注到其仍保留了土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債的相關(guān)內(nèi)容。2019年9月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備”后，至今無土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行，此次征求意見稿保留土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債的相關(guān)表述，市場(chǎng)較為關(guān)注是否會(huì)有重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債的可能性。
結(jié)合近期地產(chǎn)重磅政策密集出臺(tái)，聚焦保交房和去庫存，當(dāng)前地方財(cái)政承壓的背景下，土地儲(chǔ)備資金是鏈條的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，若土儲(chǔ)專項(xiàng)債能重啟，將形成關(guān)鍵性補(bǔ)充。但另一方面，2024年專項(xiàng)債投向新增了城中村改造，且城中村改造專項(xiàng)借款亦在推進(jìn)，與土儲(chǔ)專項(xiàng)債的用途有部分重疊，因而具體的政策走向還有待進(jìn)一步期待觀察。
風(fēng)險(xiǎn)提示：部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失所導(dǎo)致的偏差；政策調(diào)整超預(yù)期；宏觀經(jīng)濟(jì)、地方政府債務(wù)壓力。
|
|
