>> 西部證券-中觀景氣月報(2024年5月)：地產(chǎn)新政效果如何？-240604
| 上傳日期： |
2024/6/4 |
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| 1382KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
西部證券 |
| 評級： |
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作者： |
邊泉水,宋進朝 |
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核心結(jié)論
一、地產(chǎn)新政效果如何？
距5月17日房地產(chǎn)一攬子優(yōu)化政策（以下簡稱“5.17新政”）發(fā)布已超過兩周，期間上海、廣州、深圳、天津等多個一二線城市落地了降低首付比例、調(diào)整房貸利率以及優(yōu)化限購等在內(nèi)的一系列支持政策。從高頻數(shù)據(jù)看，新政發(fā)布后新房銷售略有改善，作為本輪優(yōu)化重心的一線城市房價出現(xiàn)分化，北京、廣州、深圳略有回升，上海受新盤供給影響近期波動幅度較大。二手房帶看成交均有好轉(zhuǎn)，價格繼續(xù)下跌但跌幅邊際收窄，整體仍延續(xù)“量穩(wěn)價跌”態(tài)勢。
我們認為本輪優(yōu)化政策有助于提振樓市信心，從成交數(shù)據(jù)看對穩(wěn)定地產(chǎn)基本面也起到一定的作用，但能否扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行趨勢還有待觀察，具體原因如下：
從政策導向看本輪商品房收儲或以保障房建設為重心，兼帶去庫存。何立峰在5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。此外，收儲還面臨幾大約束條件：1）已建成未銷售（未完工的不在收儲范圍內(nèi)）；2）收儲的戶型和面積約束（小戶型，70平以下）；3）收儲的國企要滿足銀行授信要求（銀行承擔信用風險）；4）收購后要迅速配售或租賃（運營管理要求高）。
用于收儲的資金規(guī)模相對有限，在去庫方面發(fā)揮根本性作用需要更多資金支持。根據(jù)我們測算，2024年4月末商品住宅廣義庫存面積達到18.5億平，去化周期超過23個月，如果降到18個月的話，大概需要去化3.8億平，假設百城新建住宅均價為1萬元/平方米，那么大約需要將近4萬億的資金規(guī)模。本輪用于收儲的資金主要為央行再貸款以及銀行配套資金，共5000億元，與去庫所需資金體量差別較大。
需求端刺激政策邊際作用或在弱化。當前還貸壓力、收入不穩(wěn)定性以及房價下跌預期是居民購房的主要阻力，解決房地產(chǎn)問題應從這些方向著手，單純鼓勵居民加杠桿的需求端刺激政策邊際作用或有限。
二、5月中觀聚焦：工業(yè)金屬、生豬養(yǎng)殖和基礎(chǔ)化工等行業(yè)景氣度較高
工業(yè)金屬：供給端趨緊疊加需求端改善，共同驅(qū)動行業(yè)景氣度上行。5月工業(yè)金屬礦端供應依然偏緊，并逐漸向冶煉端傳導，宏觀政策密集出臺有望提振工業(yè)金屬需求，造成供需失衡情況加劇。5月LME銅、鋁和鋅現(xiàn)貨結(jié)算價環(huán)比分別上漲6.8%、2.7%和8.2%。
生豬養(yǎng)殖：能繁母豬持續(xù)去化，養(yǎng)殖端逐漸走出虧損。4月能繁母豬存欄量同比回落6.9%，降幅較3月收窄0.4個百分點，延續(xù)年初以來的去化態(tài)勢。5月31日全國外三元生豬出欄均價已回升至17.5元/公斤，高于12.5-17元/公斤的養(yǎng)殖成本，這意味著生豬養(yǎng)殖端已進入盈利區(qū)間。
基礎(chǔ)化工：化工行業(yè)進入密集檢修期，支撐產(chǎn)品提價。二季度以來，化工企業(yè)陸續(xù)開始檢修，涉及純堿、丁二烯、己二酸、苯乙烯等多個品種，化工產(chǎn)品價格在油價下跌的背景下仍逆勢走強，5月中國化工產(chǎn)品價格指數(shù)錄得4755.1，較上月回升1.5%，同比上漲7.5%。
三、5月行業(yè)景氣展望：關(guān)注半導體、煤炭以及出口鏈行業(yè)
半導體：大基金三期落地，全球半導體復蘇周期將至。大基金三期注冊資本3440億元，結(jié)合過去兩輪大基金撬動社會資本的情況，大基金三期有望為中國半導體產(chǎn)業(yè)帶來萬億規(guī)模以上的投資。此外，全球半導體銷售額已實現(xiàn)連續(xù)5個月同比正增長。
煤炭：動力煤易漲難跌，地產(chǎn)政策密集出臺有望提振焦煤價格。5月以來，陜西榆林、山西大同、內(nèi)蒙古烏海等地的動力煤價格走高，并處于年內(nèi)高位。動力煤價格走強或與市場對夏季高溫預期較高有關(guān)。此外，地產(chǎn)政策的優(yōu)化有望提振鋼材需求，進而帶動焦煤價格上漲。
出口鏈行業(yè)：運價指數(shù)和港口吞吐量表現(xiàn)較強，韓國半導體出口增速延續(xù)回升。5月BDI指數(shù)保持高位，CCFI和SCFI指數(shù)顯著增長，5月前4周港口累計完成貨物吞吐量、集裝箱吞吐量較去年同期增6.9%、9.7%。韓國5月出口同比漲幅略有收窄，但前20日半導體出口增速加快，越南5月出口金額同比漲幅走闊，均提示外需改善?？紤]到目前美國已經(jīng)進入補庫周期，其勞動力市場仍處于緊平衡狀態(tài)，消費韌性有余，我們看好紡服、家居建材等出口鏈行業(yè)景氣度回升。
風險提示：收儲推進節(jié)奏和效果不及預期，一線地產(chǎn)優(yōu)化政策力度和效果弱于預期，居民收入和房價超預期惡化。
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