>> 中信建投-宏觀動態(tài)：一線地產(chǎn)的關(guān)鍵是有效需求-240606
| 上傳日期： |
2024/6/6 |
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| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
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作者： |
周君芝,陳怡 |
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核心觀點
一線地產(chǎn)放松之后，股債市場表現(xiàn)各異。市場如何理解一線地產(chǎn)政策？
中國地產(chǎn)從投資品走向消費品模式：
（一）全國層面，房地產(chǎn)供需格局更趨均衡。
?。ǘ└吣芗壋鞘?，年輕人口流入，地產(chǎn)潛在需求仍在。
既然潛在需求仍在，緣何近期一線地產(chǎn)庫存偏高。
當(dāng)下一線地產(chǎn)缺的不是潛在需求，而是有效需求。因為具備購買力的潛在需求，才是有效需求。
把握未來一線城市地產(chǎn)政策，我們需要充分關(guān)注人口流向以及代際財富在能級城市之間的傳遞線索。
5月17日樓市重磅新政下，市場重新開始評估未來地產(chǎn)走勢，一線城市能否迎來地產(chǎn)趨勢性轉(zhuǎn)變，并一如既往，帶動低能級城市活躍度回升？這是當(dāng)前資本市場最為關(guān)切的話題，也是充滿分歧的爭議話題。
一、市場對一線地產(chǎn)政策看法存在分歧
現(xiàn)階段一線房地產(chǎn)庫存超出歷史大部分時期，這既是當(dāng)前一線地產(chǎn)面臨的現(xiàn)實，也是近期一線地產(chǎn)需求不斷放松的原因。
截至2024年5月底，一線城市新房可售套數(shù)分別為：廣州（10.5萬套）、北京（8.7萬套）、上海（6.9萬套）、深圳（5.2萬套）。
上海限購政策進一步放松之后，債市表現(xiàn)偏平，因為債市更相信實現(xiàn)數(shù)據(jù)。單純政策博弈，當(dāng)下較難激發(fā)債市利率調(diào)整。
權(quán)益市場地產(chǎn)板塊經(jīng)歷波動之后再度回歸平靜，表明權(quán)益市場目前對一線地產(chǎn)政策效果仍抱觀望。
二、市場分歧的關(guān)鍵是如何判斷一線地產(chǎn)有效需求
一線地產(chǎn)高庫存，這一現(xiàn)象令市場感到困惑。畢竟一線城市享有年輕人口流入，一線地產(chǎn)似乎應(yīng)該供不應(yīng)求。
細拆住宅總量和人口數(shù)量，我們用套戶比指標(biāo)精準(zhǔn)捕捉到，一線城市仍具備絕對需求（亦為潛在需求）。
我們用不同城市的套戶比（城鎮(zhèn)居民房屋總量除以城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)）衡量不同地區(qū)房地產(chǎn)的絕對需求。
一線城市城鎮(zhèn)居民住宅套戶比均小于1，低于全國水平（1.03），三四線城市套戶比接近2。其中一線城市住宅套戶比分別為：廣州（0.74）、上海（0.67）、北京（0.63）、深圳（0.49）。
若家庭戶對應(yīng)潛在需求，住宅總量意味著存量住宅供給，一線城市套戶比小于1，非常清晰說明一線城市并不缺需求。嚴格來說，一線城市并未住宅過剩。
既然一線城市存量住房供應(yīng)并未過剩，為何一次次限購政策淡化之后，一線地產(chǎn)銷售仍不能顯著放量，庫存依然走高？問題的關(guān)鍵或在于，當(dāng)前一線城市不缺絕對需求，缺的是有效需求。
精準(zhǔn)表達潛在需求和有效需求的區(qū)別，前者重“人”，后者重“錢”。即，只有真正具備購買力的潛在需求，才是有效需求。
我們可以用多重指標(biāo)反應(yīng)當(dāng)前一線地產(chǎn)高庫存背后，癥結(jié)就是有效需求不足。即，居民住房購買力出現(xiàn)滑坡。
三、宏觀視角看一線地產(chǎn)有效需求的底層驅(qū)動力
一線地產(chǎn)不缺絕對需求，因為低能級城市人口持續(xù)流入
一線城市無一例外，常住人口大于戶籍人口。人口流入意味著潛在需求擴大。上海、北京、廣東常住人口與戶籍人口的比例均在19%以上，上海、北京兩市甚至達到了67%與55%。
即便疫情期間人口有所回流，疫情一經(jīng)消退，2023年人口再度轉(zhuǎn)頭回流一線城市。
觀察一線地產(chǎn)有效需求，我們需要關(guān)注一個重要的跨城市的代際財富轉(zhuǎn)移線索。
國際經(jīng)驗顯示，核心城市（例如紐約、東京、倫敦）房價收入比在15及以下，我國一線城市房價收入比普遍在30以上，明顯偏高。
這一數(shù)據(jù)對照引發(fā)我們思考，房價收入比的確可以衡量居民購房壓力，同時也展示了中國一線地產(chǎn)存在一個重要線索，那就是低能級年輕人向一線流入時，購置地產(chǎn)方式較為多元，可以是工作一段時間后獲得儲蓄，隨后買房；也或許有父輩家庭資產(chǎn)支持。
評估一線地產(chǎn)的有效需求，我們需要充分評估居民潛在收入預(yù)期以及當(dāng)前家庭總資產(chǎn)狀況。
四、一線地產(chǎn)的未來：房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的內(nèi)部分化
基于當(dāng)前一線城市的地產(chǎn)壓力主要來自有效需求不足，未來政策著力點或在進一步激活購買力。
優(yōu)化購房成本的視角下，一線城市未來需求的政策著力點，或在兩個方面：
第一，進一步下調(diào)房貸利率，壓降住房首付比例，滿足剛需住房群體購房需求。
第二，加大“以舊換新”，“以小換大”等改善性住房需求的支出力度。
長遠來看，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，未來一線地產(chǎn)不同品質(zhì)住宅的定價或迎來大分化。
一方面，保障房封閉管理并加快建設(shè)，住房市場保障軌推進，大部分商品住宅重拾消費屬性。
另一方面，住房市場軌逐步完善，小部分高品質(zhì)住宅金融屬性增強，真正定價“稀缺性”。
風(fēng)險分析
消費復(fù)蘇的持續(xù)性仍存不確定性。今年以來，居民消費開始回暖，但恢復(fù)水平有限，未來延續(xù)低位震蕩，還是能繼續(xù)向常態(tài)化增速靠攏，仍需密切跟蹤。消費如持續(xù)乏力，則經(jīng)濟回升動力受限。
地產(chǎn)行業(yè)能否繼續(xù)改善仍存不確定性。本輪地產(chǎn)下行周期已經(jīng)持續(xù)較長時間，當(dāng)前出現(xiàn)短暫回暖趨勢
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