>> 華西證券-“517政策”后，新房成交先升后降-240616
| 上傳日期： |
2024/6/16 |
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| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
黃曉曦 |
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6月7-13日50城新房周成交面積環(huán)比下滑22%
根據(jù)50城高頻數(shù)據(jù)，6月第二周新房成交面積環(huán)比下滑。6月7-13日周成交面積248萬方，環(huán)比上一周（5月31-6月6日）下滑22%。參考往年，2024年6月第二周表現(xiàn)弱于歷年同期，2021年6月第二周新房成交面積環(huán)比下滑7%，2022年、2023年6月第二周新房成交面積分別環(huán)比增長52%、增長8%。2024年5月17日央行新政已落地四周，政策后四周的成交面積分別為334萬方、388萬方、316萬方、248萬方，政策前一周成交面積為341萬方，5月17日央行政策落地后，市場先恢復(fù)，又再次回落。
累計來看，2024年以來新房成交面積同比降幅偏高。2024年以來（1月1日-6月13日）50城成交規(guī)模7086萬方，同比下滑35%。
說明：WIND30大中城市使用便捷，但是樣本偏少，我們用WIND高頻數(shù)據(jù)、中指院交易數(shù)據(jù)對樣本進行擴大，目前新房日度/周度高頻更新樣本擴大到50城，新房月度樣本擴大到104城，二手房高頻日度/周度高頻更新樣本擴大到15城，二手房月度樣本擴大到36城（持續(xù)補充中）。
考慮到房地產(chǎn)銷售存在一定程度的季節(jié)性規(guī)律，為剔除季節(jié)性規(guī)律，更好地評估政策效應(yīng)，我們對2024年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面積進行對比。處理方法如下：（1）央行發(fā)布政策的時間點為5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2個月成交數(shù)據(jù)）作為對比的基點100%，將日度成交面積數(shù)據(jù)進行標準化處理，觀察政策落地后地產(chǎn)銷售超出往年季節(jié)性的幅度；（2）為了評估政策整體效果，將5月17日后的每周數(shù)據(jù)取均值，觀察每周變化。
從30大中城市成交面積數(shù)據(jù)來看，新房成交數(shù)據(jù)先升后降。2024年5月17日政策落地后，近4周的成交標準化比值分別為103%、115%、99%、82%，政策對新房成交的提振效果偏弱。
從50城成交面積數(shù)據(jù)來看，結(jié)論類似，新房成交數(shù)據(jù)先升后降。2024年5月17日政策落地后，2024年5月17日政策落地后，近4周的成交標準化比值分別為100%、116%、95%、74%。
進一步對比5月17日后未出政策的北京、以及5月27日出新政的上海，在5月17日后，北京、上海新房成交數(shù)據(jù)均偏弱。517政策落地后，北京近4周的成交標準化比值分別為89%、96%、94%、55%，均弱于政策前2個月（3月17日-5月16日）均值；517政策落地后，上海近4周的成交標準化比值分別為106%、81%、92%、58%，除5月17-23日這周之外，其他三周也弱于政策前2個月（3月17日-5月16日）均值。
結(jié)合原始成交數(shù)據(jù)來看，2024年6月7-13日北京新房成交面積9萬方，環(huán)比下滑42%；2024年6月7-13日上海新房成交面積18萬方，環(huán)比下滑38%。
6月7-13日15城二手房周成交面積環(huán)比下滑18%
根據(jù)15城二手房高頻數(shù)據(jù)，6月第二周成交面積環(huán)比下滑。6月7-13日周成交面積166萬方，相較5月31日-6月6日環(huán)比下滑18%。2024年5月17日新政已落地四周，政策后四周的成交面積分別為221萬方、215萬方、202萬方、166萬方，政策前一周成交面積為222萬方。相比下來，二手房成交連續(xù)4周維持在210萬方左右的位置，6月7-13日這周再次下滑。
累計來看，2024年以來二手房成交面積同比降幅低于新房，2024年以來（1月1日-6月13日）二手房成交2875萬方，同比下滑13%。
同樣考慮到房地產(chǎn)銷售存在一定程度的季節(jié)性規(guī)律，將二手房數(shù)據(jù)做標準化處理，從15城二手房成交面積來看，517央行政策已落地四周，前三周可以看出一定的政策效果，標準后周比值分別為114%、111%、104%，第四周6月7-13日面積約為“政策前兩月均值”的85%，再次回落。
進一步對比5月17日后未出政策的北京、以及5月27日出新政的上海，上海二手房改善更多。517政策落地后，北京近4周的成交標準化比值分別為105%、114%、103%、88%；上海近4周的成交標準化比值分別為113%、135%、148%、128%，均強于政策前2個月（3月17日-5月16日）均值。
結(jié)合原始成交數(shù)據(jù)來看，2024年6月7-13日北京新房成交面積27萬方，環(huán)比下滑16%；2024年6月7-13日上海二手房成交面積42萬方，環(huán)比下滑12%。
風(fēng)險提示
地產(chǎn)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整。以舊換新政策落地不及預(yù)期。
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